日期:[2026年10月31日]
-- 华商报 --
版次:[A1]
西安出台商品房销售新政
新项目预售须主体结构封顶 现房销售定金设5%上限
10月30日，西安市住建局、自然资源和规划局、地方金融管理局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“意见”），从预售管理、现房销售、土地供应、竣工验收、主办银行制度、融资支持及开发建设管理等七个方面，推出二十四条具体举措，进一步规范商品住房销售制度，保障购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
新项目须主体结构封顶
方可办理预售许可
意见明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。项目预售资金实行封闭管理，待项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。
针对政策过渡期，意见作了分类安排：对于在途项目，已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的，按原有政策执行。已取得土地使用权但未取得规划许可证的，原则上按新项目执行，经区县政府研判能确保按期交付的，报市住建部门备案后可在2027年底前按原预售条件申请预售。历史遗留问题项目则由各区县建立清单台账，经评估风险并加强资金监管、确保按期交付的条件下，可按在途项目有关规定执行。
定金不得超总房价5%
并全部存入监管账户
意见提出，8月28日后新出让土地及已出让但尚未取得规划许可证的项目，优先采用现房销售方式。房地产开发企业须完成竣工验收，将现房销售方案和交付条件证明文件报属地住建部门备案后方可销售，所售房屋及土地应无抵押、查封等权利限制。
值得注意的是，现房销售项目企业可在取得施工许可证后与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款的5%，并全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取。因企业原因逾期未达交付条件的，购房人有权依约解除定金合同并要求退还定金。
土地出让金可分期：
6个月内缴纳不低于50%
在土地供应方面，意见要求优化出让方案、支持带规划方案出让，做好“多测合一”、文物勘探等前期工作，实现“拿地即开工”。8月28日后新出让的商品住宅用地，自合同签订之日起6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款一年内缴清，经批准延期最长不超过两年，按期缴纳不计利息。企业缴纳不少于50%出让金后，可办理土地预登记证明，先行办理规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，并可销售已缴清土地出让价款对应部分的房屋。
推行主办银行制度
企业和银行双向选择
意见明确，8月28日后签订开发贷款合同的项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，由企业和银行双向选择。除预售资金、定金等按规定监管的资金外，开发贷款、自有资金、现房销售资金等项目相关全部资金均应纳入在主办银行开立的项目资金账户管理。主办银行一经确定，在开发贷款结清前原则上不得变更。
融资端，8月28日后取得预售许可的项目，须在竣工验收备案后金融机构方可发放个人住房按揭贷款；在途项目按原政策执行。主办银行应按市场化原则满足项目合理融资需求，根据建设进度分批发放开发贷款，资金受托支付、全部用于项目建设。意见还鼓励在资金封闭管理、保障交付的前提下开展预售监管资金保函置换。
推动“交房即交证”
先验房后收房
意见支持项目合理划定最小单元分期、分阶段组织竣工验收备案：可以楼栋正负零为界划分地下、地上两阶段实施验收，全装修项目可按毛坯、室内装修两个阶段分别办理。分期开发须满足水电气热、道路等市政接入条件，具备居住条件后方可交付。同时，意见要求优化网签、不动产登记、抵押贷款等环节，推动“交房即交证”。
在开发建设管理上，商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任；深入推行透明工地、分户验收、先验房后收房制度，建设“好房子”。
意见还强调将持续加大市场监管力度，严厉打击虚假宣传、违规销售、挪用资金等违法违规行为，维护购房人合法权益。 据中国房地产报
>>专家解读：以全流程制度监管防烂尾、保交付
陕西省社会科学院研究员王晓勇表示，新政突出对购房者的制度倾斜，最大亮点是通过制度改变防范烂尾风险，强化商品住房销售全流程管理。
王晓勇分析，新政亮点主要包括：一是预售节点后移至主体封顶，防止开发商在建设资金不足时把风险转嫁给购房人，减少预付款被挪用问题；二是水电气热等配套设备全部完成后才向购房者交付，交房同时可拿到房本，明确交易完成界限；三是对前端建设、中端交易、后端交付办证实行全过程管理，各阶段权责和界限更明晰；四是强化资金监管，防止随意挪用，出现问题有人担责，并尽量不给购房者增加手续负担。
王晓勇认为，这些制度安排有助于从源头杜绝烂尾、资金挪用、后期配套不完备等风险，让购房这类大宗交易更加明晰，以制度保障民生和市场。其结果既有利于房企摆脱困局，也能让老百姓放心选房。 华商报大风新闻记者 于震
新项目须主体结构封顶
方可办理预售许可
意见明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。项目预售资金实行封闭管理，待项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。
针对政策过渡期，意见作了分类安排：对于在途项目，已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的，按原有政策执行。已取得土地使用权但未取得规划许可证的，原则上按新项目执行，经区县政府研判能确保按期交付的，报市住建部门备案后可在2027年底前按原预售条件申请预售。历史遗留问题项目则由各区县建立清单台账，经评估风险并加强资金监管、确保按期交付的条件下，可按在途项目有关规定执行。
定金不得超总房价5%
并全部存入监管账户
意见提出，8月28日后新出让土地及已出让但尚未取得规划许可证的项目，优先采用现房销售方式。房地产开发企业须完成竣工验收，将现房销售方案和交付条件证明文件报属地住建部门备案后方可销售，所售房屋及土地应无抵押、查封等权利限制。
值得注意的是，现房销售项目企业可在取得施工许可证后与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款的5%，并全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取。因企业原因逾期未达交付条件的，购房人有权依约解除定金合同并要求退还定金。
土地出让金可分期：
6个月内缴纳不低于50%
在土地供应方面，意见要求优化出让方案、支持带规划方案出让，做好“多测合一”、文物勘探等前期工作，实现“拿地即开工”。8月28日后新出让的商品住宅用地，自合同签订之日起6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款一年内缴清，经批准延期最长不超过两年，按期缴纳不计利息。企业缴纳不少于50%出让金后，可办理土地预登记证明，先行办理规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，并可销售已缴清土地出让价款对应部分的房屋。
推行主办银行制度
企业和银行双向选择
意见明确，8月28日后签订开发贷款合同的项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，由企业和银行双向选择。除预售资金、定金等按规定监管的资金外，开发贷款、自有资金、现房销售资金等项目相关全部资金均应纳入在主办银行开立的项目资金账户管理。主办银行一经确定，在开发贷款结清前原则上不得变更。
融资端，8月28日后取得预售许可的项目，须在竣工验收备案后金融机构方可发放个人住房按揭贷款；在途项目按原政策执行。主办银行应按市场化原则满足项目合理融资需求，根据建设进度分批发放开发贷款，资金受托支付、全部用于项目建设。意见还鼓励在资金封闭管理、保障交付的前提下开展预售监管资金保函置换。
推动“交房即交证”
先验房后收房
意见支持项目合理划定最小单元分期、分阶段组织竣工验收备案：可以楼栋正负零为界划分地下、地上两阶段实施验收，全装修项目可按毛坯、室内装修两个阶段分别办理。分期开发须满足水电气热、道路等市政接入条件，具备居住条件后方可交付。同时，意见要求优化网签、不动产登记、抵押贷款等环节，推动“交房即交证”。
在开发建设管理上，商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任；深入推行透明工地、分户验收、先验房后收房制度，建设“好房子”。
意见还强调将持续加大市场监管力度，严厉打击虚假宣传、违规销售、挪用资金等违法违规行为，维护购房人合法权益。 据中国房地产报
>>专家解读：以全流程制度监管防烂尾、保交付
陕西省社会科学院研究员王晓勇表示，新政突出对购房者的制度倾斜，最大亮点是通过制度改变防范烂尾风险，强化商品住房销售全流程管理。
王晓勇分析，新政亮点主要包括：一是预售节点后移至主体封顶，防止开发商在建设资金不足时把风险转嫁给购房人，减少预付款被挪用问题；二是水电气热等配套设备全部完成后才向购房者交付，交房同时可拿到房本，明确交易完成界限；三是对前端建设、中端交易、后端交付办证实行全过程管理，各阶段权责和界限更明晰；四是强化资金监管，防止随意挪用，出现问题有人担责，并尽量不给购房者增加手续负担。
王晓勇认为，这些制度安排有助于从源头杜绝烂尾、资金挪用、后期配套不完备等风险，让购房这类大宗交易更加明晰，以制度保障民生和市场。其结果既有利于房企摆脱困局，也能让老百姓放心选房。 华商报大风新闻记者 于震