日期:[2026年10月26日]
-- 华商报 --
版次:[A1]
物业公司“超期服役”业主咋办？
三个案例帮你厘清物业、业主权利义务
物业服务合同到期后，业主该不该交费，答案就一句话：看情况。如果你家小区没选新物业，老物业还在干活，你得交钱；但如果小区已经选了新物业，老物业赖着不走，那就不用交。本期《法治周刊》通过相关案例，为你厘清物业服务合同到期后，物业公司和业主各自的权利义务。
案例一
物业公司“超期服役”业主交物业费吗？
法院：每期物业费属独立债权，超时效部分不予保护
2017年，河南郑州某物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，约定业主按年交纳物业管理费，每年1月5日之前交纳本年度费用，合同有效期两年。后物业公司将业主甲诉至法院，要求业主甲支付2020年7月31日至今年6月30日期间的物业费。业主辩称：物业公司主张的物业费，已过诉讼时效；物业公司未通过法定招投标程序，进驻小区运营程序违法；《前期物业管理服务合同》已过有效期，物业公司无权再收取物业费。
一审法院认为，物业公司未经招投标程序入驻小区运营，不必然导致合同无效，判决支持了物业公司主张的全部物业费，但未回应业主的诉讼时效抗辩意见。
业主不服，提起上诉。郑州市中级法院经审理认为，《前期物业管理服务合同》明确约定物业费按年交纳。每年度的物业费债务均系独立之债，其诉讼时效应当依照民法典的规定，自每年物业费的付款期限届满之日起分别计算3年的诉讼时效，对于在3年内未曾催告业主付款的物业费，诉讼时效届满，法院不予保护。一审法院未处理业主的诉讼时效抗辩，适用法律错误，应对物业公司主张期间内的物业费是否已过诉讼时效进行审查。关于业主提出物业公司进驻小区程序违法的意见，郑州市中级法院认为，招投标程序系行政管理性规定，不影响物业服务合同的效力，一审法院认定案涉服务协议合法有效，并无不当。最终，二审法院改判：撤销一审判决，扣除诉讼时效届满部分的物业费，对剩余物业费予以支持。
法官说法：
关于物业费的诉讼时效计算。物业服务合同通常约定物业费按照固定周期结算（如一年一交或半年一交等），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合，而非同一债务的分期履行。故物业费诉讼时效的起算应当适用民法典的规定分段分别起算，不应适用同一债务分期履行的诉讼时效起算规则。
同时，业主的诉讼时效抗辩原则上应当在一审阶段提出，若在二审中首次提出时效抗辩，法院一般不予支持。
《前期物业服务合同》约定的服务期限到期后，物业公司继续提供服务的，转为不定期物业服务合同。民法典规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。据此，业主不能以合同到期为由拒交物业费，而应当及时通过业主大会作出续聘或者另聘物业服务人的决定，避免长期陷入不定期事实服务状态。
关于物业公司未经招投标程序和开发商签订的《前期物业服务合同》效力问题。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，未通过招投标的方式选聘物业服务企业的后果是由房地产行政主管部门给予相应行政处罚，法律或行政法规并未明确规定该情形将导致《前期物业服务合同》无效。
案例二
物业服务期限到期后未续签
物业公司能否立即撤场？
某物业服务公司对一小区物业服务合同还有两个月到期，物业公司的张经理与小区业主委员会协调后，业委会表示不再与物业公司续签物业服务合同，全体业主决定选聘新的物业公司。但是在物业服务合同到期时不能完成新的物业选聘工作,业委会希望物业公司能够坚持到新物业公司选聘后并办理完交接再撤场。但物业公司经理认为既然合同已经到期，就没有义务提供服务。那么，物业合同到期后物业公司是否有权立即撤场？
律师说法：
一、原物业服务公司负有“后合同义务”。物业服务合同作为一种特殊的合同,涉及广大小区业主的切身利益。在物业服务合同终止后至新选聘物业公司接管前这段期间，为保证小区正常运转，《民法典》明确规定了原物业服务人合同终止后的“后合同义务”，即原物业服务人在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，应当继续提供物业服务。
这也是原物业服务人的法定义务，不能以物业服务合同期满为由拒绝提供物业服务。因此，某物业公司在合同到期后，不能立即撤场，应继续为小区提供物业服务至业主大会选聘的新物业服务公司接管。
二、有收取物业费的权利。根据《民法典》九百五十条，原物业服务人在物业服务合同终止后至他人接管物业前继续提供物业服务，原物业服务人履行了法定义务的，有权请求业主支付此期间的物业费。
案例中，该小区不能在物业服务合同终止前，选聘出新的物业服务人，原物业公司继续为小区提供物业服务，履行了法定的义务，故其有权收取此期间的物业费。
三、收取物业费的标准。根据《民法典》九百四十八条，物业服务合同期满后，业主大会未作出选聘新物业公司决定时，原物业公司继续提供物业服务的，双方成立不定期物业服务合同关系，物业公司应按照原物业服务合同标准收取物业费。
案例三
业委会已聘新物业
老物业赖着不走 钱咋算？
无权要求业主支付合同终止后的物业费
物业服务合同到期，在小区通过业主委员会或业主大会解聘物业公司后，物业公司强留在小区的现象多有发生。如遇到老物业赖着不走，新物业难以入驻的情况，老物业还能否收取物业服务费？
福建省福州市仓山区人民法院审理了一起这样的案件，某物业公司强留在小区，拒不移交服务，并将业主诉上法庭要求交物业费，法院最后驳回该诉讼请求。
老物业将业主诉上法庭
要求支付物业费
A公司为仓山某小区前期物业服务企业。2015年1月，前期服务协议期限到期后，小区所在地社区及业主大会通过表决程序，决定不再续聘该公司，要求其将服务移交给新物业公司。
可是，该公司强留在小区，拒不移交服务，直至2021年9月30日才离开。随后，该公司又以其实际持续提供相应的物业服务为由，将小区业主诉至法院，要求继续支付2015年1月至2021年9月30日的物业服务费。
法官表示，该案件系A物业公司从案涉小区撤场，要求对业主进行物业费清算的系列案件，涉及的业主范围广、人数多。
据《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域……原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费……”
法院在查明事实的基础上，依法驳回A公司诉讼请求。在A公司失去物业费的权利基础的前提下，该小区剩余的大量案件随之化解。
最高人民法院发布的典型案例对此有明确判决。在一个案例中，小区业委会已选聘新物业并通知原物业交接，但原物业拒不退场，还起诉业主索要物业费。法院最终驳回了原物业的全部诉讼请求，明确指出其“不得请求业主支付合同终止后的物业费”。
这时候，业主不仅不用交钱，如果因为老物业赖着不走造成了损失（比如小区管理混乱），还可以要求其赔偿。
老物业不退场
业主可依法维权
物业服务不到位造成业主拖欠物业费是法院的常见案件，涉及的当事人范围广、人数多。在往常的案例中，物业公司往往以提供了实质物业服务为由要求业主支付物业费用，即使相关的物业并未提供相应合规或合理的服务。
法官提醒：
若遇到类似情况，业主可以书面文件的形式告知旧物业公司已经终止委托，并且要求旧物业公司限期退出，否则不再支付任何物业费用。或向当地房管部门的物业管理科或街道办等单位进行投诉，要求相关部门督促旧物业公司尽快退场，并配合新物业公司做好交接工作。若经过上述方式方法，旧物业公司还是不肯退场，可以向法院提起相关诉讼。
特别提醒
业主的两个合法“武器”：诉讼时效和服务质量
面对物业催缴，特别是陈年旧账，业主有两个关键的合法工具。
第一个是“诉讼时效”。物业费债权的诉讼时效一般是3年，而且关键点在于：每一期（比如每季度）的物业费都是独立计算的。例如，2022年第一季度的物业费，时效从缴费截止日（比如2022年4月1日）起算，到2025年4月1日届满。
如果物业公司在这3年内没有进行“有效催收”（如书面催缴函、能证明的录音等），业主完全可以主张这笔费用已过时效，无需支付。成都一个案例中，业主拖欠7年物业费，法院最终只支持了最近5年内的部分，更早的因超过诉讼时效而未获支持。
第二个是“服务质量对等”。如果物业公司服务存在严重问题，业主可依法主张权利。但记住，这不是让业主直接拒缴，而是要通过合法途径：
先投诉：拨打12345政务服务热线，或向当地住建局物业科投诉，要求其查处并督促整改。
再协商或诉讼：保留好服务瑕疵的证据（如照片、视频、报修记录），以此为基础与物业协商减免费用。协商不成，可以向法院起诉，要求减免相应比例的物业费。
最后，业委会的角色至关重要。合同到期前，业委会应及时组织业主大会决定续聘或选聘，避免小区陷入管理真空。如果物业违规催费，比如采用停水停电、禁用门禁等非法手段，业主可立即向住建部门举报。
>>延伸阅读
健身器材“超期服役”伤人
物业该不该赔?
近日，四川省眉山市彭山区人民法院审结一起民事纠纷。2025年9月，郑某在彭山某小区健身活动区域内使用公共健身器材锻炼，不料器材突然发生断裂，郑某从器材上摔下，后脑勺着地受伤，随即被送往医院治疗，产生医疗费、护理费等各项损失。郑某认为，物业公司疏于管理、未及时排查隐患，遂将某物业公司及其彭山分公司诉至该院，要求赔偿各项损失5万余元。
法院经审理后认为，物业公司对小区公共设施的安全保障义务，不能仅仅停留在“有巡查记录”的纸面上。对于有明确安全使用年限的设施，必须建立台账、到期报废、及时更新。
“超期服役”，本身就是最直观的义务违反。《室外健身器材的安全通用要求》明确规定，超过安全使用寿命的器材应强制报废。本案器材安装于2013年，事故发生时已远超8年安全使用年限。作为专业管理者，放任超期器材继续使用，无异于将隐患直接埋在业主身边。
违反义务后，举证责任在管理者一方。安全保障义务纠纷中，管理者负有更高的举证责任。物业公司主张业主操作不当，却拿不出任何证据。举证不能的，不能减轻其赔偿责任，这是归责的闭环，也是对怠于履责的惩戒。
最终，该院依法判决物业公司承担全部赔偿责任。物业公司不服提起上诉，二审法院依法维持原判。
法官说法：
安全无小事，管理须尽责。物业公司作为小区公共设施的管理者，必须切实履行安全保障义务，建立健全设施设备巡查、维修、养护制度，及时排查和消除安全隐患，唯有将安全管理工作做实做细，才能避免便民设施变成“隐形杀手”，才能真正守护好业主“家门口”的安全。同时，彭山区人民法院也提醒广大业主，在使用公共健身器材前，应留意器材铭牌上的生产日期和使用年限，如发现器材老旧、锈蚀严重、部件松动缺损等情况，应及时向物业反映。安全锻炼，健康生活，需要管理者和使用者共同守护。 综合河南法治报、中国法院网等 漫画/张永文
案例一
物业公司“超期服役”业主交物业费吗？
法院：每期物业费属独立债权，超时效部分不予保护
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一审法院认为，物业公司未经招投标程序入驻小区运营，不必然导致合同无效，判决支持了物业公司主张的全部物业费，但未回应业主的诉讼时效抗辩意见。
业主不服，提起上诉。郑州市中级法院经审理认为，《前期物业管理服务合同》明确约定物业费按年交纳。每年度的物业费债务均系独立之债，其诉讼时效应当依照民法典的规定，自每年物业费的付款期限届满之日起分别计算3年的诉讼时效，对于在3年内未曾催告业主付款的物业费，诉讼时效届满，法院不予保护。一审法院未处理业主的诉讼时效抗辩，适用法律错误，应对物业公司主张期间内的物业费是否已过诉讼时效进行审查。关于业主提出物业公司进驻小区程序违法的意见，郑州市中级法院认为，招投标程序系行政管理性规定，不影响物业服务合同的效力，一审法院认定案涉服务协议合法有效，并无不当。最终，二审法院改判：撤销一审判决，扣除诉讼时效届满部分的物业费，对剩余物业费予以支持。
法官说法：
关于物业费的诉讼时效计算。物业服务合同通常约定物业费按照固定周期结算（如一年一交或半年一交等），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合，而非同一债务的分期履行。故物业费诉讼时效的起算应当适用民法典的规定分段分别起算，不应适用同一债务分期履行的诉讼时效起算规则。
同时，业主的诉讼时效抗辩原则上应当在一审阶段提出，若在二审中首次提出时效抗辩，法院一般不予支持。
《前期物业服务合同》约定的服务期限到期后，物业公司继续提供服务的，转为不定期物业服务合同。民法典规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。据此，业主不能以合同到期为由拒交物业费，而应当及时通过业主大会作出续聘或者另聘物业服务人的决定，避免长期陷入不定期事实服务状态。
关于物业公司未经招投标程序和开发商签订的《前期物业服务合同》效力问题。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，未通过招投标的方式选聘物业服务企业的后果是由房地产行政主管部门给予相应行政处罚，法律或行政法规并未明确规定该情形将导致《前期物业服务合同》无效。
案例二
物业服务期限到期后未续签
物业公司能否立即撤场？
某物业服务公司对一小区物业服务合同还有两个月到期，物业公司的张经理与小区业主委员会协调后，业委会表示不再与物业公司续签物业服务合同，全体业主决定选聘新的物业公司。但是在物业服务合同到期时不能完成新的物业选聘工作,业委会希望物业公司能够坚持到新物业公司选聘后并办理完交接再撤场。但物业公司经理认为既然合同已经到期，就没有义务提供服务。那么，物业合同到期后物业公司是否有权立即撤场？
律师说法：
一、原物业服务公司负有“后合同义务”。物业服务合同作为一种特殊的合同,涉及广大小区业主的切身利益。在物业服务合同终止后至新选聘物业公司接管前这段期间，为保证小区正常运转，《民法典》明确规定了原物业服务人合同终止后的“后合同义务”，即原物业服务人在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，应当继续提供物业服务。
这也是原物业服务人的法定义务，不能以物业服务合同期满为由拒绝提供物业服务。因此，某物业公司在合同到期后，不能立即撤场，应继续为小区提供物业服务至业主大会选聘的新物业服务公司接管。
二、有收取物业费的权利。根据《民法典》九百五十条，原物业服务人在物业服务合同终止后至他人接管物业前继续提供物业服务，原物业服务人履行了法定义务的，有权请求业主支付此期间的物业费。
案例中，该小区不能在物业服务合同终止前，选聘出新的物业服务人，原物业公司继续为小区提供物业服务，履行了法定的义务，故其有权收取此期间的物业费。
三、收取物业费的标准。根据《民法典》九百四十八条，物业服务合同期满后，业主大会未作出选聘新物业公司决定时，原物业公司继续提供物业服务的，双方成立不定期物业服务合同关系，物业公司应按照原物业服务合同标准收取物业费。
案例三
业委会已聘新物业
老物业赖着不走 钱咋算？
无权要求业主支付合同终止后的物业费
物业服务合同到期，在小区通过业主委员会或业主大会解聘物业公司后，物业公司强留在小区的现象多有发生。如遇到老物业赖着不走，新物业难以入驻的情况，老物业还能否收取物业服务费？
福建省福州市仓山区人民法院审理了一起这样的案件，某物业公司强留在小区，拒不移交服务，并将业主诉上法庭要求交物业费，法院最后驳回该诉讼请求。
老物业将业主诉上法庭
要求支付物业费
A公司为仓山某小区前期物业服务企业。2015年1月，前期服务协议期限到期后，小区所在地社区及业主大会通过表决程序，决定不再续聘该公司，要求其将服务移交给新物业公司。
可是，该公司强留在小区，拒不移交服务，直至2021年9月30日才离开。随后，该公司又以其实际持续提供相应的物业服务为由，将小区业主诉至法院，要求继续支付2015年1月至2021年9月30日的物业服务费。
法官表示，该案件系A物业公司从案涉小区撤场，要求对业主进行物业费清算的系列案件，涉及的业主范围广、人数多。
据《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域……原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费……”
法院在查明事实的基础上，依法驳回A公司诉讼请求。在A公司失去物业费的权利基础的前提下，该小区剩余的大量案件随之化解。
最高人民法院发布的典型案例对此有明确判决。在一个案例中，小区业委会已选聘新物业并通知原物业交接，但原物业拒不退场，还起诉业主索要物业费。法院最终驳回了原物业的全部诉讼请求，明确指出其“不得请求业主支付合同终止后的物业费”。
这时候，业主不仅不用交钱，如果因为老物业赖着不走造成了损失（比如小区管理混乱），还可以要求其赔偿。
老物业不退场
业主可依法维权
物业服务不到位造成业主拖欠物业费是法院的常见案件，涉及的当事人范围广、人数多。在往常的案例中，物业公司往往以提供了实质物业服务为由要求业主支付物业费用，即使相关的物业并未提供相应合规或合理的服务。
法官提醒：
若遇到类似情况，业主可以书面文件的形式告知旧物业公司已经终止委托，并且要求旧物业公司限期退出，否则不再支付任何物业费用。或向当地房管部门的物业管理科或街道办等单位进行投诉，要求相关部门督促旧物业公司尽快退场，并配合新物业公司做好交接工作。若经过上述方式方法，旧物业公司还是不肯退场，可以向法院提起相关诉讼。
特别提醒
业主的两个合法“武器”：诉讼时效和服务质量
面对物业催缴，特别是陈年旧账，业主有两个关键的合法工具。
第一个是“诉讼时效”。物业费债权的诉讼时效一般是3年，而且关键点在于：每一期（比如每季度）的物业费都是独立计算的。例如，2022年第一季度的物业费，时效从缴费截止日（比如2022年4月1日）起算，到2025年4月1日届满。
如果物业公司在这3年内没有进行“有效催收”（如书面催缴函、能证明的录音等），业主完全可以主张这笔费用已过时效，无需支付。成都一个案例中，业主拖欠7年物业费，法院最终只支持了最近5年内的部分，更早的因超过诉讼时效而未获支持。
第二个是“服务质量对等”。如果物业公司服务存在严重问题，业主可依法主张权利。但记住，这不是让业主直接拒缴，而是要通过合法途径：
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再协商或诉讼：保留好服务瑕疵的证据（如照片、视频、报修记录），以此为基础与物业协商减免费用。协商不成，可以向法院起诉，要求减免相应比例的物业费。
最后，业委会的角色至关重要。合同到期前，业委会应及时组织业主大会决定续聘或选聘，避免小区陷入管理真空。如果物业违规催费，比如采用停水停电、禁用门禁等非法手段，业主可立即向住建部门举报。
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近日，四川省眉山市彭山区人民法院审结一起民事纠纷。2025年9月，郑某在彭山某小区健身活动区域内使用公共健身器材锻炼，不料器材突然发生断裂，郑某从器材上摔下，后脑勺着地受伤，随即被送往医院治疗，产生医疗费、护理费等各项损失。郑某认为，物业公司疏于管理、未及时排查隐患，遂将某物业公司及其彭山分公司诉至该院，要求赔偿各项损失5万余元。
法院经审理后认为，物业公司对小区公共设施的安全保障义务，不能仅仅停留在“有巡查记录”的纸面上。对于有明确安全使用年限的设施，必须建立台账、到期报废、及时更新。
“超期服役”，本身就是最直观的义务违反。《室外健身器材的安全通用要求》明确规定，超过安全使用寿命的器材应强制报废。本案器材安装于2013年，事故发生时已远超8年安全使用年限。作为专业管理者，放任超期器材继续使用，无异于将隐患直接埋在业主身边。
违反义务后，举证责任在管理者一方。安全保障义务纠纷中，管理者负有更高的举证责任。物业公司主张业主操作不当，却拿不出任何证据。举证不能的，不能减轻其赔偿责任，这是归责的闭环，也是对怠于履责的惩戒。
最终，该院依法判决物业公司承担全部赔偿责任。物业公司不服提起上诉，二审法院依法维持原判。
法官说法：
安全无小事，管理须尽责。物业公司作为小区公共设施的管理者，必须切实履行安全保障义务，建立健全设施设备巡查、维修、养护制度，及时排查和消除安全隐患，唯有将安全管理工作做实做细，才能避免便民设施变成“隐形杀手”，才能真正守护好业主“家门口”的安全。同时，彭山区人民法院也提醒广大业主，在使用公共健身器材前，应留意器材铭牌上的生产日期和使用年限，如发现器材老旧、锈蚀严重、部件松动缺损等情况，应及时向物业反映。安全锻炼，健康生活，需要管理者和使用者共同守护。 综合河南法治报、中国法院网等 漫画/张永文