日期:[2021年07月30日]
-- 华商报 --
版次:[C4]
地产圆桌 8部门联合整治规范房地产市场秩序，业内专家分析西安楼市表示——
会给过热楼市降温 但短期内不会迅速转凉
■话题背景
日前，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、自然资源部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，用法律、经济、行政和信息化等多种手段，从源头上规范房地产市场秩序，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
■本期嘉宾
西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健
自媒体从业者、沈视楼市创始人 沈玮
西安欧亚学院人文与环境学院客座教授 朱郁
联合整治表明决心
会成为未来市场转折点
国家层面8部门针对房地产市场做出综合整治的要求，如此高度的整治，传递出什么样的信号？对于房地产行业将会产生怎样的影响？
马健：此次8部门联合整治，住建部相关负责人表态，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，并强调“下一步还将加强房地产金融管控”，这意味着，未来房地产市场强监管将成为常态化，也说明了国家切实落实“房住不炒”的决心。
沈玮：此次联合整治，是未来一段时间房地产市场的转折点，意义很大，最主要的几点是：第一，关于住建部提到的房价不能过快的上涨，否则这个城市要问责，那就意味着，今年下半年，一些从去年到今年，新房和二手房上涨过快的城市都会持续加码调控。当然，这些都是一二线城市，市场是一定会转凉。
第二，提到金融管控，首先是房企的“三道红线”。从去年到现在实际落地执行，有效防止烂尾楼的出现，经过优胜劣汰，把一些没有实力的开发商淘汰出局，这对于购房者是利好。但值得注意的是，在这个市场变化当中，购房者可能会遇到风险性比较大的房企。最后是对个人房贷的影响。今年年初一直到现在都在收紧房贷，一方面是利率提高，另一方面是贷款收紧，很多城市的二手房停贷。据了解，西安15年以上房龄的房子也停贷了。对于刚需来说，购房成本会更大。
第三，对中介行业的冲击力非常大。市场转凉后，特别是出台二手房指导价的城市，一旦销量下滑，很多中介门店就开不下去了。这种对于物业还有租赁行业的整顿，有利于购房者。针对物业主要出现的一些弊端进行细化管理，比如收了物业费，但是没有相应的物业管理，费用和服务不成正比，这其实是对售后服务的一种牺牲。
短期内不会迅速转凉
除非供需关系得到平衡
回到西安市场，近期比较多的房源供应，以及消费者持续高涨的购买热情，是否会因为整治通知逐渐转凉？
朱郁：随着二手房评估指导价的出台，加之西安楼市目前在全国房价同比涨幅的排名背景，以及未来仍有调控储备政策的出台，对市场供求结构、市场量价关系、市场运行特性与市场发展预期，都将起到极大影响和作用。
这一点，从近期登记、开盘项目同比一季度、环比上月的数据便能发现，市场风向已经变化，结构性调整的窗口已经打开，市场有明显下行趋势。但要密切关注地方政府调控的后手政策出台以及市场供应、成交的关系变化，来进一步判定市场运行特征与发展预期。
马健：对于连续涨了60多个月的西安市场来说，调控政策会挤出一部分的投机炒作行为，但作为这几年人口增速较快的城市，还存在着大量的刚性需求。所以说调控会给过热的楼市降温，但短期内楼市不会迅速转凉，除非供需关系得到平衡。
2016年之前，西安平均每年住宅销售量近20万套，属于供需平衡的时期，所以房价上涨较缓。2016年底开始实行的人口宽松政策，使得短短几年间西安增加了几百万人口，新进入的人口需要买房，改变了市场的供需关系，使得这几年楼市严重供不应求，这也是推动房价迅速上涨的原因。
所以说，调控的同时还需增加供应量，才能使楼市逐渐趋于稳定。
沈玮：对于西安市场而言，二手房的限价、新房的供应量以及对于购房者心态的影响，都会导致整体市场出现逐渐降温转凉的情况。
对头部房企影响不大
市场分化程度将继续加剧
除联合整治之外，纳入“三道红线”试点的重点房企被要求“拿地金额不得超年度销售额40%”，可谓雪上加霜。未来房地产行业会产生什么样的震荡？
马健：“拿地金额不得超年度销售额40%”的政策，会使未来房地产行业进一步集中化，中小型开发商和综合能力较差的企业将被淘汰出局。
沈玮：对头部房企影响不大，从今年50强房企拿地销售比来看，占比不到30%，距离40%的指标还有相当大距离，也就说明头部房企还是比较稳的。此外，目前，市场房企联合开发的形式很多已把销售业绩并到自己的销售表里，对于这种联合开发的房企，包括重点监测的近20家房企，都是可以规避的；第三，因为现在大部分的销量都是由头部房企贡献的，这种趋势也会越来越固化，对于行业来说，头部房企会更加固化。
朱郁：房地产行业进入“洗牌”的新周期，房企大运营的背景、模式与策略也将随之发生调整，出现新的变化。特别是头部房企的市场占有率、规模化增长、权益排名、“四档三线”的考核都将进入震荡整理、提升数字化转型升级、多元产业布局及房企大运营能力的新阶段，行业总体市场集中度将持续拉升，城市、房企的市场分化程度将继续加剧。 华商报记者 杜蒙 狄芳
日前，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、自然资源部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，用法律、经济、行政和信息化等多种手段，从源头上规范房地产市场秩序，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
■本期嘉宾
西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健
自媒体从业者、沈视楼市创始人 沈玮
西安欧亚学院人文与环境学院客座教授 朱郁
联合整治表明决心
会成为未来市场转折点
国家层面8部门针对房地产市场做出综合整治的要求，如此高度的整治，传递出什么样的信号？对于房地产行业将会产生怎样的影响？
马健：此次8部门联合整治，住建部相关负责人表态，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，并强调“下一步还将加强房地产金融管控”，这意味着，未来房地产市场强监管将成为常态化，也说明了国家切实落实“房住不炒”的决心。
沈玮：此次联合整治，是未来一段时间房地产市场的转折点，意义很大，最主要的几点是：第一，关于住建部提到的房价不能过快的上涨，否则这个城市要问责，那就意味着，今年下半年，一些从去年到今年，新房和二手房上涨过快的城市都会持续加码调控。当然，这些都是一二线城市，市场是一定会转凉。
第二，提到金融管控，首先是房企的“三道红线”。从去年到现在实际落地执行，有效防止烂尾楼的出现，经过优胜劣汰，把一些没有实力的开发商淘汰出局，这对于购房者是利好。但值得注意的是，在这个市场变化当中，购房者可能会遇到风险性比较大的房企。最后是对个人房贷的影响。今年年初一直到现在都在收紧房贷，一方面是利率提高，另一方面是贷款收紧，很多城市的二手房停贷。据了解，西安15年以上房龄的房子也停贷了。对于刚需来说，购房成本会更大。
第三，对中介行业的冲击力非常大。市场转凉后，特别是出台二手房指导价的城市，一旦销量下滑，很多中介门店就开不下去了。这种对于物业还有租赁行业的整顿，有利于购房者。针对物业主要出现的一些弊端进行细化管理，比如收了物业费，但是没有相应的物业管理，费用和服务不成正比，这其实是对售后服务的一种牺牲。
短期内不会迅速转凉
除非供需关系得到平衡
回到西安市场，近期比较多的房源供应，以及消费者持续高涨的购买热情，是否会因为整治通知逐渐转凉？
朱郁：随着二手房评估指导价的出台，加之西安楼市目前在全国房价同比涨幅的排名背景，以及未来仍有调控储备政策的出台，对市场供求结构、市场量价关系、市场运行特性与市场发展预期，都将起到极大影响和作用。
这一点，从近期登记、开盘项目同比一季度、环比上月的数据便能发现，市场风向已经变化，结构性调整的窗口已经打开，市场有明显下行趋势。但要密切关注地方政府调控的后手政策出台以及市场供应、成交的关系变化，来进一步判定市场运行特征与发展预期。
马健：对于连续涨了60多个月的西安市场来说，调控政策会挤出一部分的投机炒作行为，但作为这几年人口增速较快的城市，还存在着大量的刚性需求。所以说调控会给过热的楼市降温，但短期内楼市不会迅速转凉，除非供需关系得到平衡。
2016年之前，西安平均每年住宅销售量近20万套，属于供需平衡的时期，所以房价上涨较缓。2016年底开始实行的人口宽松政策，使得短短几年间西安增加了几百万人口，新进入的人口需要买房，改变了市场的供需关系，使得这几年楼市严重供不应求，这也是推动房价迅速上涨的原因。
所以说，调控的同时还需增加供应量，才能使楼市逐渐趋于稳定。
沈玮：对于西安市场而言，二手房的限价、新房的供应量以及对于购房者心态的影响，都会导致整体市场出现逐渐降温转凉的情况。
对头部房企影响不大
市场分化程度将继续加剧
除联合整治之外，纳入“三道红线”试点的重点房企被要求“拿地金额不得超年度销售额40%”，可谓雪上加霜。未来房地产行业会产生什么样的震荡？
马健：“拿地金额不得超年度销售额40%”的政策，会使未来房地产行业进一步集中化，中小型开发商和综合能力较差的企业将被淘汰出局。
沈玮：对头部房企影响不大，从今年50强房企拿地销售比来看，占比不到30%，距离40%的指标还有相当大距离，也就说明头部房企还是比较稳的。此外，目前，市场房企联合开发的形式很多已把销售业绩并到自己的销售表里，对于这种联合开发的房企，包括重点监测的近20家房企，都是可以规避的；第三，因为现在大部分的销量都是由头部房企贡献的，这种趋势也会越来越固化，对于行业来说，头部房企会更加固化。
朱郁：房地产行业进入“洗牌”的新周期，房企大运营的背景、模式与策略也将随之发生调整，出现新的变化。特别是头部房企的市场占有率、规模化增长、权益排名、“四档三线”的考核都将进入震荡整理、提升数字化转型升级、多元产业布局及房企大运营能力的新阶段，行业总体市场集中度将持续拉升，城市、房企的市场分化程度将继续加剧。 华商报记者 杜蒙 狄芳