日期:[2019年12月12日]
-- 华商报 --
版次:[T12]
2019 西安商业地产进入焕新时期
相对于民生刚需的住宅市场而言，西安的商业地产随着行政版图的扩张，市场在发生巨大改变。有业内人士表示，中国内地商业用地供给规模持续收缩；商业用房新开工面积同比降幅扩大，销售增长放缓；各类商办和消费升级需求活跃，大量商业存量资产急需迭代升级，硬件品质和软性体验式服务亟待提升，商业资产客制化、金融化和投资回报为导向的资产管理必将成为大势所趋。而纵观2019年西安商业地产的市场发展，华商房产采访了业内资深大咖，畅谈商业地产焕新之道。
西安零售市场新增供应井喷
迎来大规模洗牌期
截至2019年12月10日，西安优质零售物业市场录得八个新开业项目：四海唐人街、时尚大街、凯德广场御锦城、悠悠茂购物中心、中登广场、吾悦广场、荣民时代广场、以及大华1935，同时，益田假日里预计年底前入市。2019年新增供应均位于区域商圈并延伸至近郊商圈，商业项目开发的持续下沉，有效提振区域商圈商业活力。
仲量联行西安分公司总经理佟恩认为，继2018年西安零售物业市场新增供应井喷，2019年仍迎来较大新增供应，零售物业市场竞争持续加剧，传统百货业在竞争环境中继续面临优胜劣汰，经营承压，调整或停业个例不断。据仲量联行监测，自2016年百盛东大街店停业开始，核心商圈持续录得百货停业的案例，2019年世纪金花南大街店、民生百货北大街店以及百盛小寨店歇业。百货业的优胜劣汰是对西安零售物业市场变化的最直接反应，消费市场变化仍将持续引领零售物业市场格局的快速演进。
品牌需求整体保持平稳，零售时尚业态扩张步入调整期，运动与潮牌持续扩张，新能源汽车及电子品牌需求成新动能，网红餐饮布局在西安呈下沉趋势。
老旧百货不断升级转型
寻找焕新之道
据戴德梁行研究数据显示，西安市场2019年第三季度，得益于近期新入市的项目品质较好且开业率也较高，西安优质零售市场平均报价租金环比上升3%至人民币278元每平方米每月，空置率微降0.2个百分点至10%。
戴德梁行西北区董事总经理巫保民认为，近两年，随着西安购物中心集中入市及新兴商圈如高新、曲江、经开等不断发展成熟，市场竞争激烈加剧，城市更新所带来的核心商圈影响力的逐渐式微，百货业受到冲击，老牌百货客流逐渐下降，未来核心商圈老旧项目仍需升级改造，寻找焕新之道。
未来，西安作为西北城市唯一一座新一线城市，品牌开发商的进驻为城市带来了新的活力和相对充足的零售空间供应，品牌首店进入西安意愿较强，零售品牌的发展将越来越多元化。
甲级写字楼市场表现相对平稳
机构型投资客户较活跃
2019年第三季度，西安甲级写字楼市场表现相对平稳，平均租金环比微降至人民币92.9元每月每平方米，由于高新区相对较为旺盛的需求，整体市场空置率环比下降1.3个百分点至28.8%。
成交租赁方面，培训机构及科技类企业表现活跃。猿辅导及泰康养老分别在中晶科技广场租赁了约18000平方米和2000平方米的办公空间，滴滴出行租赁蓝海风中心300平方米办公空间。
到2021年底，西安写字楼市场仍将有超过160万平方米的新增供应计划投放市场。但预计受宏观经济的疲软影响，不少项目均推迟了入市时间，预计未来西安写字楼供应速度将逐渐放缓。
但随着西安被列入国家中心城市，城市营商环境跃居全国前列，同时第三产业占比持续上涨，预计未来将吸引越来越多的企业入驻西安，写字楼市场需求也将随之提高。
巫保民认为，从写字楼投资方面来看，机构型投资客户这两年在西安比较活跃，也在市场投资中获益颇丰。未来随着大量高品质写字楼的陆续入市以及知名企业的入驻，西安写字楼资产价值也将逐渐提升。
记者点评
有业内称，目前我国商业地产的发展趋势呈现以下三个特点：商业地产存量化、轻资产转型化、地产运营金融化。而伴随着西安这座城市发展的与时俱进、不断的自我更新，加之城市土地集约化利用，消费群体的变化、消费模式的体验式转变等客观因素，愈发催生各类城市物业类型的更新迭代。
未来两至三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。核心商圈早已进入存量竞争时代，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展需求。 华商报记者 曲丽莉
西安零售市场新增供应井喷
迎来大规模洗牌期
截至2019年12月10日，西安优质零售物业市场录得八个新开业项目：四海唐人街、时尚大街、凯德广场御锦城、悠悠茂购物中心、中登广场、吾悦广场、荣民时代广场、以及大华1935，同时，益田假日里预计年底前入市。2019年新增供应均位于区域商圈并延伸至近郊商圈，商业项目开发的持续下沉，有效提振区域商圈商业活力。
仲量联行西安分公司总经理佟恩认为，继2018年西安零售物业市场新增供应井喷，2019年仍迎来较大新增供应，零售物业市场竞争持续加剧，传统百货业在竞争环境中继续面临优胜劣汰，经营承压，调整或停业个例不断。据仲量联行监测，自2016年百盛东大街店停业开始，核心商圈持续录得百货停业的案例，2019年世纪金花南大街店、民生百货北大街店以及百盛小寨店歇业。百货业的优胜劣汰是对西安零售物业市场变化的最直接反应，消费市场变化仍将持续引领零售物业市场格局的快速演进。
品牌需求整体保持平稳，零售时尚业态扩张步入调整期，运动与潮牌持续扩张，新能源汽车及电子品牌需求成新动能，网红餐饮布局在西安呈下沉趋势。
老旧百货不断升级转型
寻找焕新之道
据戴德梁行研究数据显示，西安市场2019年第三季度，得益于近期新入市的项目品质较好且开业率也较高，西安优质零售市场平均报价租金环比上升3%至人民币278元每平方米每月，空置率微降0.2个百分点至10%。
戴德梁行西北区董事总经理巫保民认为，近两年，随着西安购物中心集中入市及新兴商圈如高新、曲江、经开等不断发展成熟，市场竞争激烈加剧，城市更新所带来的核心商圈影响力的逐渐式微，百货业受到冲击，老牌百货客流逐渐下降，未来核心商圈老旧项目仍需升级改造，寻找焕新之道。
未来，西安作为西北城市唯一一座新一线城市，品牌开发商的进驻为城市带来了新的活力和相对充足的零售空间供应，品牌首店进入西安意愿较强，零售品牌的发展将越来越多元化。
甲级写字楼市场表现相对平稳
机构型投资客户较活跃
2019年第三季度，西安甲级写字楼市场表现相对平稳，平均租金环比微降至人民币92.9元每月每平方米，由于高新区相对较为旺盛的需求，整体市场空置率环比下降1.3个百分点至28.8%。
成交租赁方面，培训机构及科技类企业表现活跃。猿辅导及泰康养老分别在中晶科技广场租赁了约18000平方米和2000平方米的办公空间，滴滴出行租赁蓝海风中心300平方米办公空间。
到2021年底，西安写字楼市场仍将有超过160万平方米的新增供应计划投放市场。但预计受宏观经济的疲软影响，不少项目均推迟了入市时间，预计未来西安写字楼供应速度将逐渐放缓。
但随着西安被列入国家中心城市，城市营商环境跃居全国前列，同时第三产业占比持续上涨，预计未来将吸引越来越多的企业入驻西安，写字楼市场需求也将随之提高。
巫保民认为，从写字楼投资方面来看，机构型投资客户这两年在西安比较活跃，也在市场投资中获益颇丰。未来随着大量高品质写字楼的陆续入市以及知名企业的入驻，西安写字楼资产价值也将逐渐提升。
记者点评
有业内称，目前我国商业地产的发展趋势呈现以下三个特点：商业地产存量化、轻资产转型化、地产运营金融化。而伴随着西安这座城市发展的与时俱进、不断的自我更新，加之城市土地集约化利用，消费群体的变化、消费模式的体验式转变等客观因素，愈发催生各类城市物业类型的更新迭代。
未来两至三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。核心商圈早已进入存量竞争时代，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展需求。 华商报记者 曲丽莉