日期:[2019年10月17日]
-- 华商报 --
版次:[A3]
签内部认购合同 买“经适房项目”商铺
眼看房子快建好了 开发商起诉买家要解约
市民郑女士等待了近6年时间的商铺终于快建好了，但没想到开发商起诉她要求解除合同，法院一审判决驳回开发商请求。
>>买商铺
钱交了6年 房子一直未交付
2013年9月，郑女士与西安鑫丰房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）签订《房屋内部认购合同》。合同中约定，郑女士购买位于长安区郭杜街道西韦斗路与发展大道十字西南角丰园小区经济适用房一层的一套商铺，面积为22.59平方米，总房款257526元，合同有效期为2013年9月10日至2015年9月30日。
合同约定，付款方式为合同签订当日付129000元，余款于交房时付清。另外，如果鑫丰公司从电话、短信等形式通知郑女士之日起10日内，郑女士应按约定支付余款并签订《商品房买卖合同》；如果因鑫丰公司原因导致不能如期交付使用和签订合同，郑女士可提出退房要求，鑫丰公司在10个工作日内将已付房款退还，如鑫丰公司未能按期退款，要按同期银行活期存款利率支付自交款日至退房日的利息；如果郑女士不退房，鑫丰公司需按照超出约定交房日期天数，支付一定违约金。
2015年11月，因鑫丰公司未能按时交房，也未开工建设，双方又签订了一份《补充协议》，约定鑫丰公司全额支付给郑女士违约金及利息，《房屋内部认购合同》继续有效。之后鑫丰公司多次向郑女士支付款项利息。
2017年8月，双方又签订《补充协议二》，明确原合同的时效性直到网签合同下来一直有同等法律效力，鑫丰公司承诺严格执行《房屋内部认购合同》及补充协议。去年，开发商要求郑女士退房，但被拒绝。
>>求解约
开发商起诉购房者被驳回
今年3月，鑫丰公司起诉郑女士，请求法院判决解除双方于2013年签订的《房屋内部认购合同》。鑫丰公司方面表示，合同有效期内，其曾多次通知被告签订商品房买卖合同，但郑女士从未来签订。2015年9月30日合同期满后，郑女士开始从2015年底领取原告支付的利息，双方实际已转化为借贷关系。加之认购合同早已期满，双方未签订商品房买卖合同，可见购房并非双方真实意思。因此，认购协议应当解除。
法院认为，鑫丰公司要求解除合同，理由是买方未在约定期限内签订正式的购房合同且合同有效期满。因鑫丰公司在庭审中并未提交证据，证明其已通知买方郑女士要求签订正式的购房合同，并且《房屋内部认购合同》中约定的合同有效期已在后续签订的补充协议中予以延长，因此买方并未违约，法院不支持鑫丰公司要求解除合同的要求。
另外，鑫丰公司主张给买方郑女士支付的款项是将合同关系转化为借贷关系，因双方签订的补充协议中明确约定了该利息支付的原因是鑫丰公司未按约交房，鑫丰公司的诉称不成立。
因此，法院一审判决驳回鑫丰公司的诉讼请求。据了解，鑫丰公司不服判决，已经提出上诉。
>>不退房
“这是保障型住房项目，他们没有购房资格”
据了解，目前与郑女士情况类似的购房者共有8户，有的购买的是商铺，有的购买的是住房。除了郑女士被开发商起诉外，还有其他部分购房者起诉了开发商要求继续履行合同，但法院仍未下达判决。
一位购房者称，最初有近百人参与内部认购，后来由于房子迟迟不开工，很多购房者都退了房，只剩下这几户坚持要房子。今年9月底，这些购房者曾与开发商再次协商但仍未达成一致。
华商报记者注意到，在双方签订的《房屋内部认购合同》中，该项目土地规划性质为经济适用房。一位购房者称，当时开发商承诺不需要资格审批表，开发商负责办理房产证。
根据购房者提供照片显示，2014年3月28日，西安市房地产开发第四公司丰园小区项目部曾向一位购房者出具纸质承诺：“丰园小区”经济适用房项目即将开盘正式销售，我单位承诺您购买的位于丰园小区的某房屋不需要经济适用房购买资格审批表，我单位负责办理该房屋的房产证。当时“丰园小区”是西安市房地产开发第四公司与鑫丰公司联合投资开发的。
近日，鑫丰公司一位负责人对华商报记者表示，这几户购房者与公司是债务关系，鑫丰公司原本是别人的，他接手时有一些债务关系，公司也给这些人付了好多的利息。另外，这个项目是保障型住房，他们并没有购房资格，所以公司也没有权利卖给他们，之前公司付给他们利息，现在他们又想要房子。现在公司愿意把钱退给他们并支付利息，如果对方不同意可以通过法律途径解决。 华商报记者 张成龙
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西安10家房企违法违规售房被扣分
华商报讯（记者 陈思存）记者昨日从西安市住建局获悉，因在商品房销售过程中存在违法违规行为，10个项目开发商被房管部门记分处理，其中“方舟国际”、“丽湾蓝岛”等四个项目被一次性记扣10分。
西安市住建局相关负责人介绍，自8月21日至10月10日，该局各巡查小组对在商品房销售过程中存在违法违规行为的10家商品房销售单位进行检查取证，分别进行记分处理。
华商报记者在违法违规处罚公示名单中看到，被扣10分的项目违法违规行为分别是：
1.“方舟国际”项目：违反诚实信用原则，将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人，严重侵害购房人利益；将已网签备案房屋再次销售。
2.“丽湾蓝岛”项目：违反诚实信用原则，严重侵害购房人利益；违规注销商品房网签备案合同。
3.“云视界”项目：在商品房销售过程中未按照规定公示相关项目信息；拒绝配合行业主管部门检查工作。
4.“中海·曲江大城”项目：在商品房销售过程中未尽到告知义务，违反诚实信用原则；未及时妥善处理购房人合理诉求，多次引发群众投诉。
此外，“1668新时代广场”“翰骊·国际”、“曲江·华著中城”“咸宁国际广场”“锦绣唐朝”五个项目因存在违法违规行为，被扣5分；“苏宁云著”项目也因存在违法违规行为，被扣2分。
据悉，按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》记分处理，对记5分以下（不含5分）的，责令限期整改；拒不整改的，加记5分；记5分以上10分以下（不含10分）的，在整改或行政处罚完毕前，暂停房屋网签销售。记分记录周期为半年，周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。
又讯 西安市住建局昨日还公布了一组处罚结果，因未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房，“金源纳帕溪谷”（现名：“阳光100阿尔勒”）项目开发商陕西金源纳帕房地产开发有限公司被罚款36万元；“白领公寓”项目开发商陕西金苑房地产开发有限公司被罚款5万元。
>>买商铺
钱交了6年 房子一直未交付
2013年9月，郑女士与西安鑫丰房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）签订《房屋内部认购合同》。合同中约定，郑女士购买位于长安区郭杜街道西韦斗路与发展大道十字西南角丰园小区经济适用房一层的一套商铺，面积为22.59平方米，总房款257526元，合同有效期为2013年9月10日至2015年9月30日。
合同约定，付款方式为合同签订当日付129000元，余款于交房时付清。另外，如果鑫丰公司从电话、短信等形式通知郑女士之日起10日内，郑女士应按约定支付余款并签订《商品房买卖合同》；如果因鑫丰公司原因导致不能如期交付使用和签订合同，郑女士可提出退房要求，鑫丰公司在10个工作日内将已付房款退还，如鑫丰公司未能按期退款，要按同期银行活期存款利率支付自交款日至退房日的利息；如果郑女士不退房，鑫丰公司需按照超出约定交房日期天数，支付一定违约金。
2015年11月，因鑫丰公司未能按时交房，也未开工建设，双方又签订了一份《补充协议》，约定鑫丰公司全额支付给郑女士违约金及利息，《房屋内部认购合同》继续有效。之后鑫丰公司多次向郑女士支付款项利息。
2017年8月，双方又签订《补充协议二》，明确原合同的时效性直到网签合同下来一直有同等法律效力，鑫丰公司承诺严格执行《房屋内部认购合同》及补充协议。去年，开发商要求郑女士退房，但被拒绝。
>>求解约
开发商起诉购房者被驳回
今年3月，鑫丰公司起诉郑女士，请求法院判决解除双方于2013年签订的《房屋内部认购合同》。鑫丰公司方面表示，合同有效期内，其曾多次通知被告签订商品房买卖合同，但郑女士从未来签订。2015年9月30日合同期满后，郑女士开始从2015年底领取原告支付的利息，双方实际已转化为借贷关系。加之认购合同早已期满，双方未签订商品房买卖合同，可见购房并非双方真实意思。因此，认购协议应当解除。
法院认为，鑫丰公司要求解除合同，理由是买方未在约定期限内签订正式的购房合同且合同有效期满。因鑫丰公司在庭审中并未提交证据，证明其已通知买方郑女士要求签订正式的购房合同，并且《房屋内部认购合同》中约定的合同有效期已在后续签订的补充协议中予以延长，因此买方并未违约，法院不支持鑫丰公司要求解除合同的要求。
另外，鑫丰公司主张给买方郑女士支付的款项是将合同关系转化为借贷关系，因双方签订的补充协议中明确约定了该利息支付的原因是鑫丰公司未按约交房，鑫丰公司的诉称不成立。
因此，法院一审判决驳回鑫丰公司的诉讼请求。据了解，鑫丰公司不服判决，已经提出上诉。
>>不退房
“这是保障型住房项目，他们没有购房资格”
据了解，目前与郑女士情况类似的购房者共有8户，有的购买的是商铺，有的购买的是住房。除了郑女士被开发商起诉外，还有其他部分购房者起诉了开发商要求继续履行合同，但法院仍未下达判决。
一位购房者称，最初有近百人参与内部认购，后来由于房子迟迟不开工，很多购房者都退了房，只剩下这几户坚持要房子。今年9月底，这些购房者曾与开发商再次协商但仍未达成一致。
华商报记者注意到，在双方签订的《房屋内部认购合同》中，该项目土地规划性质为经济适用房。一位购房者称，当时开发商承诺不需要资格审批表，开发商负责办理房产证。
根据购房者提供照片显示，2014年3月28日，西安市房地产开发第四公司丰园小区项目部曾向一位购房者出具纸质承诺：“丰园小区”经济适用房项目即将开盘正式销售，我单位承诺您购买的位于丰园小区的某房屋不需要经济适用房购买资格审批表，我单位负责办理该房屋的房产证。当时“丰园小区”是西安市房地产开发第四公司与鑫丰公司联合投资开发的。
近日，鑫丰公司一位负责人对华商报记者表示，这几户购房者与公司是债务关系，鑫丰公司原本是别人的，他接手时有一些债务关系，公司也给这些人付了好多的利息。另外，这个项目是保障型住房，他们并没有购房资格，所以公司也没有权利卖给他们，之前公司付给他们利息，现在他们又想要房子。现在公司愿意把钱退给他们并支付利息，如果对方不同意可以通过法律途径解决。 华商报记者 张成龙
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西安10家房企违法违规售房被扣分
华商报讯（记者 陈思存）记者昨日从西安市住建局获悉，因在商品房销售过程中存在违法违规行为，10个项目开发商被房管部门记分处理，其中“方舟国际”、“丽湾蓝岛”等四个项目被一次性记扣10分。
西安市住建局相关负责人介绍，自8月21日至10月10日，该局各巡查小组对在商品房销售过程中存在违法违规行为的10家商品房销售单位进行检查取证，分别进行记分处理。
华商报记者在违法违规处罚公示名单中看到，被扣10分的项目违法违规行为分别是：
1.“方舟国际”项目：违反诚实信用原则，将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人，严重侵害购房人利益；将已网签备案房屋再次销售。
2.“丽湾蓝岛”项目：违反诚实信用原则，严重侵害购房人利益；违规注销商品房网签备案合同。
3.“云视界”项目：在商品房销售过程中未按照规定公示相关项目信息；拒绝配合行业主管部门检查工作。
4.“中海·曲江大城”项目：在商品房销售过程中未尽到告知义务，违反诚实信用原则；未及时妥善处理购房人合理诉求，多次引发群众投诉。
此外，“1668新时代广场”“翰骊·国际”、“曲江·华著中城”“咸宁国际广场”“锦绣唐朝”五个项目因存在违法违规行为，被扣5分；“苏宁云著”项目也因存在违法违规行为，被扣2分。
据悉，按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》记分处理，对记5分以下（不含5分）的，责令限期整改；拒不整改的，加记5分；记5分以上10分以下（不含10分）的，在整改或行政处罚完毕前，暂停房屋网签销售。记分记录周期为半年，周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。
又讯 西安市住建局昨日还公布了一组处罚结果，因未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房，“金源纳帕溪谷”（现名：“阳光100阿尔勒”）项目开发商陕西金源纳帕房地产开发有限公司被罚款36万元；“白领公寓”项目开发商陕西金苑房地产开发有限公司被罚款5万元。