日期:[2026年10月31日]
-- 华商报 --
版次:[A4]
验房发现多处质量问题 开发商整改大半年后才收房
未实际交付的房屋暖气费该不该交？该谁交？
关注今冬供暖
近日，西安浐灞国际港中冶奥体云璟小区业主王先生向华商报反映称，其房屋为精装房，去年小区统一交房，因验房发现多处质量问题，直到今年5月才正式办理收房手续。今年他准备缴纳2026年供暖费时，发现供热公司要求补交2025年供暖季按空置房屋计算的30%暖气费，否则今年费用无法缴纳、也无法办理报停。王先生认为，去年房屋尚未交到自己手中，这笔费用不应由他承担。
业主不解：
房屋整改大半年
往年基础热费该不该交？
王先生告诉华商报大风新闻记者，去年交房通知发出后，他请专业验房师验房过程中，发现房屋中空玻璃中间有水汽、下水道堵塞、瓷砖空鼓、空调破损等多处问题。此后，开发商对问题进行了整改，他直到今年5月才正式收房。
前几日，王先生扫码缴纳今年暖气费时，页面显示需补交去年30%的空置费。他联系供热公司，对方表示费用必须交，至于由业主、物业还是开发商承担，需其与物业、开发商协商。
王先生又找物业，物业称小区去年已整体交付，供热为热力公司直管到户，物业不参与，建议业主承担。
浐灞国际港住建局：
交付通知发出即产生物业服务
供热收费建议咨询供热部门
10月29日，华商报大风新闻记者联系小区物业核实。物业表示，去年开发商整体通知收房，小区从去年已开始供暖；该小区供热费直接交至供热公司，不经过物业，物业无法决定供热公司收费。
随后记者将情况反馈至浐灞国际港住房和城乡建设局。工作人员表示，该小区为市政直接供热，供热费直接交给供热单位，物业不参与供热事项。按照相关规定，符合交付条件的房屋，开发商向业主发出交付通知书后，物业服务即开始产生，物业费从交付次日起按月缴纳；房屋质量问题由开发商及施工单位跟进整改。供热费具体如何收取、由谁承担，建议业主咨询供热部门。
针对王先生的问题，工作人员表示会联系小区物业，向其解释基本情况。
供热公司：
按条例热费须及时足额缴纳
去年空置费本年度缴费时结清
对于王先生的问题，负责小区的供热公司表示，按照《西安市集中供热条例》第48条，实行供热一体化经营管理的用户应按供热合同约定及时足额向供热企业缴纳热费；尚未实行一体化经营管理的，应向供热设施管理单位缴纳。该小区已于2025年11月15日开始集中供热，产权房屋热费应按政策规定及时足额缴纳。王先生的情况可能源于其与开发商之间因收房产生的争议，但相关费用需在本年度缴费时结清。
10月29日，王先生向记者表示，考虑到今年11月1日供暖缴费期限临近，他决定先把今年暖气费交了，后续再与物业、开发商协商去年30%空置费的承担问题。
律师解读
没实际收房
这笔30%的空置费到底该谁掏？
针对王先生的遭遇，华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江，结合西安市现行政策、未收房情形下的费用归属，作进一步梳理。
朱长江认为，供热公司并非房屋买卖合同的一方，其关注的是一套已纳入供热管网的房屋在采暖季产生了固定热成本，而该房屋登记或形式上关联于王先生。因此，供热公司要求“先结清去年费用再办理今年缴费或报停”，在供用热关系的形式逻辑上有其操作惯性，但这不等于该费用在法律实质上应由王先生终局承担。
问题的关键在于“交付”的法律含义。开发商发出交房通知，并不当然等同于房屋已完成法律上的“实际交付”。如果房屋存在影响正常居住使用的质量瑕疵，业主据此拒绝收房并要求整改，由此导致的交付迟延，不能归责于业主。在此情况下，开发商发布入住公告、通知收房，“仅仅是履行了告知义务”，房屋是否具备交付条件“还要依据双方商品房买卖合同约定，由购房者验收后才能确定”；在房屋因质量问题未完成实际交付之前，“用热主体”并未转移至买受人，该期间产生的供热费仍由房地产开发企业承担，即便房屋所有权已登记至买受人名下，亦不改变这一结论。
律师建议
面临催缴
王先生接下来该咋办？
针对王先生的问题，朱长江给出了专业建议：
第一，在缴费安排上采取“先缴后追、保留权利”的策略。鉴于供暖缴费期限临近，为避免因欠费被限制用热或产生违约金，先行缴纳今年费用并结清该笔30%空置费，是控制当下损失扩大的理性选择。但缴费时应当备注或另行书面声明：该笔空置费的缴纳系为保障正常用热而先行支付，不代表认可其终局承担主体，保留向开发商追偿的权利。
第二，集中固定“未实际交付”的核心证据。追偿能否成立，取决于能否证明2025年供暖季期间房屋因开发商原因未完成实际交付。应当系统整理：验房报告、质量问题照片与视频、与开发商或物业就整改事项的往来沟通记录（微信、邮件、书面函件）、整改完成时间节点、今年5月实际办理收房手续的文件。这些证据的功能是形成一个清晰的时间线：2025年供暖季开始时，房屋尚处于开发商控制之下且不具备正常使用条件。
第三，向开发商提出正式的书面追偿主张，避免时效风险。缴费后，应及时向开发商发出书面函件，附具缴费凭证与未实际交付的证据，明确要求其在合理期限内返还该笔30%空置费。根据《民法典》关于诉讼时效的一般规定，此类请求权适用三年时效。书面主张可以产生时效中断的效果，也为后续诉讼保留依据。追偿的请求权基础可以围绕商品房买卖合同关系中开发商未按约定交付合格房屋、导致买受人产生额外费用损失来构造；如果合同中对交付标准与费用承担有明确约定，应优先援引合同条款。
第四，将协商与投诉作为前置手段，但不宜无限期等待。可以向浐灞国际港住建局书面反映，要求其就“通知交付”与“实际交付”的区分以及开发商在整改期间的费用承担问题组织协调。
相关延展
集中供热与自备锅炉
收费规矩有啥不一样？
针对近期集中供热和自备锅炉供热收费问题，朱长江也进行了解读：市政集中供热与小区自备锅炉供热，在收费定价与空置费规则上的根本区别，两者的根本区别在于定价机制，由此衍生出空置费规则的不同。
市政集中供热的价格属于政府定价或政府指导价范畴。《西安市集中供热条例》第三条将集中供热界定为集中热源通过管网向用户有偿提供用热的行为。在此体制下，空置费（基本热费）的收取依据是《西安市集中供热条例》第四十五条：“停止用热的用户，应向供热企业缴纳基本热费”。具体比例由原西安市物价局、市政公用局《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》明确为总热价的30%，即“空置房按总热费的30%收取基本热费”。
小区自备锅炉供热则完全不同。其供热价格属于市场调节价，不纳入政府集中供热定价体系。自备锅炉供热价格通常由供热单位与小区业主在成本核算的基础上协商确定。其中自备锅炉空置费比例没有全市统一标准，以及业主异议时的审查重点没有全市统一标准，根源在于自备锅炉的供热成本结构因小区而异：天然气价格、设备新旧与更新费用、外购热力成本、管网长度、每日供热时长、小区空置率等因素，都会实质影响固定成本的分摊基数。统一一个固定比例，反而可能偏离各小区的真实成本。因此，法律规制重心从“统一比例”转向了“程序正当与成本透明”。
业主对比例有异议时，应重点审查以下程序环节：
一、供热单位是否进行了成本核算，核算是否覆盖了与空置用户相关的固定成本项目；二、供热单位是否将拟定的供热价格方案与业委会（或具有相同职能的组织）进行了充分协商沟通；三、收费方案是否公示；四、在未成立业委会或协商难以达成一致时，是否经由街道办或乡镇人民政府协调解决。如果供热单位跳过成本核算、协商或公示程序，单方面确定比例并强制收取，业主可据此提出程序异议，而非仅仅争论“比例太高”。
市民反映
小区不供暖 收费存争议
这些问题记者将逐一跟进采访核实
“关注今冬供暖”华商全媒体征集供暖线索持续进行，华商全媒体九大通道10月30日又接到多条市民关于供暖问题的反映，其中涉及小区不供暖的问题相对集中。
西安市民高先生反映，长安区郭杜忆江南小区三期是前年交的房，去年小区就没供暖，今年还是不供暖，小区找了供热公司多次无果。
还有市民反映，长安区星虹二路招商云麓小区冬天不供暖，冷得没法住，希望华商报关注。
此外，家住西安市南二环东段延炼大厦家属院的居民反映，小区之前每日供暖时间约14个小时，收费标准6.5元/平方米，但全额收取暖气费。
对于上述市民反映的问题，华商报大风新闻记者将逐一跟进采访核实，并联系相关属地管理部门，关注供热企业的处置进展，推动长期悬而未决的供暖问题在今冬供暖前得到实质性化解。 华商报大风新闻记者 杨平
华商全媒体九大通道继续征集供暖线索
华商报“关注今冬供暖”系列报道面向全市市民征集供暖线索。围绕暖气“热不热、贵不贵、找谁办、退没退”四条主线，重点征集八类问题线索：供暖温度不达标、收费争议、退费维权、直管到户、供暖时间与停暖、报修与咨询服务、供热设施设备、新建小区与政策落实。
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近日，西安浐灞国际港中冶奥体云璟小区业主王先生向华商报反映称，其房屋为精装房，去年小区统一交房，因验房发现多处质量问题，直到今年5月才正式办理收房手续。今年他准备缴纳2026年供暖费时，发现供热公司要求补交2025年供暖季按空置房屋计算的30%暖气费，否则今年费用无法缴纳、也无法办理报停。王先生认为，去年房屋尚未交到自己手中，这笔费用不应由他承担。
业主不解：
房屋整改大半年
往年基础热费该不该交？
王先生告诉华商报大风新闻记者，去年交房通知发出后，他请专业验房师验房过程中，发现房屋中空玻璃中间有水汽、下水道堵塞、瓷砖空鼓、空调破损等多处问题。此后，开发商对问题进行了整改，他直到今年5月才正式收房。
前几日，王先生扫码缴纳今年暖气费时，页面显示需补交去年30%的空置费。他联系供热公司，对方表示费用必须交，至于由业主、物业还是开发商承担，需其与物业、开发商协商。
王先生又找物业，物业称小区去年已整体交付，供热为热力公司直管到户，物业不参与，建议业主承担。
浐灞国际港住建局：
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供热收费建议咨询供热部门
10月29日，华商报大风新闻记者联系小区物业核实。物业表示，去年开发商整体通知收房，小区从去年已开始供暖；该小区供热费直接交至供热公司，不经过物业，物业无法决定供热公司收费。
随后记者将情况反馈至浐灞国际港住房和城乡建设局。工作人员表示，该小区为市政直接供热，供热费直接交给供热单位，物业不参与供热事项。按照相关规定，符合交付条件的房屋，开发商向业主发出交付通知书后，物业服务即开始产生，物业费从交付次日起按月缴纳；房屋质量问题由开发商及施工单位跟进整改。供热费具体如何收取、由谁承担，建议业主咨询供热部门。
针对王先生的问题，工作人员表示会联系小区物业，向其解释基本情况。
供热公司：
按条例热费须及时足额缴纳
去年空置费本年度缴费时结清
对于王先生的问题，负责小区的供热公司表示，按照《西安市集中供热条例》第48条，实行供热一体化经营管理的用户应按供热合同约定及时足额向供热企业缴纳热费；尚未实行一体化经营管理的，应向供热设施管理单位缴纳。该小区已于2025年11月15日开始集中供热，产权房屋热费应按政策规定及时足额缴纳。王先生的情况可能源于其与开发商之间因收房产生的争议，但相关费用需在本年度缴费时结清。
10月29日，王先生向记者表示，考虑到今年11月1日供暖缴费期限临近，他决定先把今年暖气费交了，后续再与物业、开发商协商去年30%空置费的承担问题。
律师解读
没实际收房
这笔30%的空置费到底该谁掏？
针对王先生的遭遇，华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江，结合西安市现行政策、未收房情形下的费用归属，作进一步梳理。
朱长江认为，供热公司并非房屋买卖合同的一方，其关注的是一套已纳入供热管网的房屋在采暖季产生了固定热成本，而该房屋登记或形式上关联于王先生。因此，供热公司要求“先结清去年费用再办理今年缴费或报停”，在供用热关系的形式逻辑上有其操作惯性，但这不等于该费用在法律实质上应由王先生终局承担。
问题的关键在于“交付”的法律含义。开发商发出交房通知，并不当然等同于房屋已完成法律上的“实际交付”。如果房屋存在影响正常居住使用的质量瑕疵，业主据此拒绝收房并要求整改，由此导致的交付迟延，不能归责于业主。在此情况下，开发商发布入住公告、通知收房，“仅仅是履行了告知义务”，房屋是否具备交付条件“还要依据双方商品房买卖合同约定，由购房者验收后才能确定”；在房屋因质量问题未完成实际交付之前，“用热主体”并未转移至买受人，该期间产生的供热费仍由房地产开发企业承担，即便房屋所有权已登记至买受人名下，亦不改变这一结论。
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针对王先生的问题，朱长江给出了专业建议：
第一，在缴费安排上采取“先缴后追、保留权利”的策略。鉴于供暖缴费期限临近，为避免因欠费被限制用热或产生违约金，先行缴纳今年费用并结清该笔30%空置费，是控制当下损失扩大的理性选择。但缴费时应当备注或另行书面声明：该笔空置费的缴纳系为保障正常用热而先行支付，不代表认可其终局承担主体，保留向开发商追偿的权利。
第二，集中固定“未实际交付”的核心证据。追偿能否成立，取决于能否证明2025年供暖季期间房屋因开发商原因未完成实际交付。应当系统整理：验房报告、质量问题照片与视频、与开发商或物业就整改事项的往来沟通记录（微信、邮件、书面函件）、整改完成时间节点、今年5月实际办理收房手续的文件。这些证据的功能是形成一个清晰的时间线：2025年供暖季开始时，房屋尚处于开发商控制之下且不具备正常使用条件。
第三，向开发商提出正式的书面追偿主张，避免时效风险。缴费后，应及时向开发商发出书面函件，附具缴费凭证与未实际交付的证据，明确要求其在合理期限内返还该笔30%空置费。根据《民法典》关于诉讼时效的一般规定，此类请求权适用三年时效。书面主张可以产生时效中断的效果，也为后续诉讼保留依据。追偿的请求权基础可以围绕商品房买卖合同关系中开发商未按约定交付合格房屋、导致买受人产生额外费用损失来构造；如果合同中对交付标准与费用承担有明确约定，应优先援引合同条款。
第四，将协商与投诉作为前置手段，但不宜无限期等待。可以向浐灞国际港住建局书面反映，要求其就“通知交付”与“实际交付”的区分以及开发商在整改期间的费用承担问题组织协调。
相关延展
集中供热与自备锅炉
收费规矩有啥不一样？
针对近期集中供热和自备锅炉供热收费问题，朱长江也进行了解读：市政集中供热与小区自备锅炉供热，在收费定价与空置费规则上的根本区别，两者的根本区别在于定价机制，由此衍生出空置费规则的不同。
市政集中供热的价格属于政府定价或政府指导价范畴。《西安市集中供热条例》第三条将集中供热界定为集中热源通过管网向用户有偿提供用热的行为。在此体制下，空置费（基本热费）的收取依据是《西安市集中供热条例》第四十五条：“停止用热的用户，应向供热企业缴纳基本热费”。具体比例由原西安市物价局、市政公用局《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》明确为总热价的30%，即“空置房按总热费的30%收取基本热费”。
小区自备锅炉供热则完全不同。其供热价格属于市场调节价，不纳入政府集中供热定价体系。自备锅炉供热价格通常由供热单位与小区业主在成本核算的基础上协商确定。其中自备锅炉空置费比例没有全市统一标准，以及业主异议时的审查重点没有全市统一标准，根源在于自备锅炉的供热成本结构因小区而异：天然气价格、设备新旧与更新费用、外购热力成本、管网长度、每日供热时长、小区空置率等因素，都会实质影响固定成本的分摊基数。统一一个固定比例，反而可能偏离各小区的真实成本。因此，法律规制重心从“统一比例”转向了“程序正当与成本透明”。
业主对比例有异议时，应重点审查以下程序环节：
一、供热单位是否进行了成本核算，核算是否覆盖了与空置用户相关的固定成本项目；二、供热单位是否将拟定的供热价格方案与业委会（或具有相同职能的组织）进行了充分协商沟通；三、收费方案是否公示；四、在未成立业委会或协商难以达成一致时，是否经由街道办或乡镇人民政府协调解决。如果供热单位跳过成本核算、协商或公示程序，单方面确定比例并强制收取，业主可据此提出程序异议，而非仅仅争论“比例太高”。
市民反映
小区不供暖 收费存争议
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“关注今冬供暖”华商全媒体征集供暖线索持续进行，华商全媒体九大通道10月30日又接到多条市民关于供暖问题的反映，其中涉及小区不供暖的问题相对集中。
西安市民高先生反映，长安区郭杜忆江南小区三期是前年交的房，去年小区就没供暖，今年还是不供暖，小区找了供热公司多次无果。
还有市民反映，长安区星虹二路招商云麓小区冬天不供暖，冷得没法住，希望华商报关注。
此外，家住西安市南二环东段延炼大厦家属院的居民反映，小区之前每日供暖时间约14个小时，收费标准6.5元/平方米，但全额收取暖气费。
对于上述市民反映的问题，华商报大风新闻记者将逐一跟进采访核实，并联系相关属地管理部门，关注供热企业的处置进展，推动长期悬而未决的供暖问题在今冬供暖前得到实质性化解。 华商报大风新闻记者 杨平
华商全媒体九大通道继续征集供暖线索
华商报“关注今冬供暖”系列报道面向全市市民征集供暖线索。围绕暖气“热不热、贵不贵、找谁办、退没退”四条主线，重点征集八类问题线索：供暖温度不达标、收费争议、退费维权、直管到户、供暖时间与停暖、报修与咨询服务、供热设施设备、新建小区与政策落实。
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