日期:[2026年10月19日]
-- 华商报 --
版次:[A6]
“禁入”不等于“免责”：
电动车清出小区后被盗 物业被判担责四成
小区落实电动车消防整改，能否简单把电动车全部“清出小区”？近日，西安市碑林区人民法院审结一起物业服务合同纠纷案引发广泛关注——物业公司未结合小区实际设置安全停放点，却“一刀切”禁止电动车进入小区，业主被迫将车辆停放在小区外无人看管区域后被盗……物业限制性管理措施的边界究竟在哪？法院审理明确：物业消防整改不能“一禁了之”，安保义务是合理风险防范义务；而业主也不能仅凭主观感受的服务瑕疵拒交物业费。
物业禁止其电动车进入小区，车停小区外被盗
业主周某与西安某物业公司签订前期物业服务协议。自2020年7月起，周某因对物业服务不满，拖欠物业费、垃圾处理费、电梯运行费、公摊电费、水费等多项费用。物业公司多次催收无果后，诉至法院，请求法院判令周某支付欠费14637.6元、违约金1500元、律师费300元。
周某在答辩的同时提起反诉。周某认为，物业公司服务不到位，应当核减物业费，且物业禁止其电动车进入小区，未规划小区内安全停放点位，迫使他将电动摩托车停放在小区外无看管的露天场地，最终车辆被盗，据此主张物业公司赔偿车辆损失2000元。
物业公司则辩称，禁止电动车入小区系执行消防规定，失窃地点不属于物业服务范围，盗窃属于第三人侵权，物业不应当承担赔偿责任。
法院：物业不当管理行为与损害后果存在因果关系
法院经审理认为，案涉前期物业服务协议合法有效，物业公司已提供物业服务，业主负有支付物业费的义务，个别业主不能仅凭其主观认为的服务瑕疵而拒交物业费，故判决周某向物业公司支付各项欠费合计14637.26元。
针对业主反诉的车辆损失，法院认定：消防文件仅禁止建筑内部违规停放充电，并未要求将电动车全部清出小区。物业为管理便利实施“一刀切”加码管理，未设置内部安全停放区域，客观增加车辆被盗风险，不当管理行为与损害后果存在因果关系；同时业主自身未尽财产保管义务，存在相应过错。故综合双方过错程度、风险影响力、车辆损耗等因素，法院依法酌定物业公司承担40%赔偿责任，物业赔付后可向实际盗窃侵权人追偿。
一审宣判后，物业公司不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：安全隐患整改，不能简单“一禁了之”
物业公司落实消防整改要求、整治电动车违规停放充电隐患，本是履职尽责的应有之举。但实践中，部分物业公司为简化管理流程、规避自身工作麻烦，不结合小区实际情况，采取“一刀切”的极端管理方式，盲目禁止所有电动车进入小区，却未配套设置安全停放点位，变相逼迫业主将车辆停放于小区外无人看管区域，极易引发车辆丢失的财产纠纷。
办案法官表示，物业公司落实消防安全隐患整改，不能简单“一禁了之”，应当结合小区实际配套设置电动车安全停放充电区域。物业安保义务是合理风险防范义务，并非无条件的财产保管义务，如果物业采取不合理管理措施，制造、放大业主财产受损风险，即便损害发生在物业服务区域之外，物业仍需要按照过错比例承担赔偿责任。
同时，物业服务具备公共整体性，个别业主不能仅凭个人主观感受到的服务瑕疵拒交物业费。若确因物业不当履职造成财产损害，业主可通过反诉或者以符合法定条件的主体另行提起诉讼的方式主张权利，理性维权。
>>相关案例：
物业管理措施有过错，法院判承担责任
物业履行消防整改、秩序维护等职责时，管理措施的边界究竟在哪里？
现实中的情形往往更复杂：有的物业在业主失窃后既未及时查看监控，也未加强巡查，客观上让风险继续存在；有的物业则以“规范停车”“疏通通道”为由，直接对业主车辆上锁，管理手段本身又越过了民事主体的权限边界。
案例1首次失窃后物业未采取合理措施，二次被盗
业主周某将电动车停在楼栋前，电瓶先被盗。周某报警并要求物业提供监控，物业以涉及隐私为由拒绝；十天后整车在同一位置被盗，周某再次报警后查看监控才发现，楼栋附近虽有多处监控，无一覆盖该区域。物业辩称已划定负一楼及单元大堂为固定停放点，周某违规停放，应自担损失。
法院认定，物业对业主财产负有安全防范的协助管理义务。周某电瓶被盗后已通知物业，物业既未及时查看监控查找盗窃者，也未加大安保力度，“一定程度上助长了盗窃行为再次发生”，故对于周某电动车被盗的损失，物业显然存在过错，依法应当承担赔偿责任。同时，遵守管理规定有序停放车辆，既是双方之间的物业合同约定，亦是公序良俗，周某明知在物业已明确划定电瓶车停放点的情况下，违规停放车辆，在电瓶失窃的情况下仍不将电动车停放入指定的停放点，对于电瓶及整车失窃，自身亦存在过错，也应承担过错责任。根据双方的过错程度，法院认定双方各自承担50%的责任。
案例2车辆被物业上锁后受损，责任谁担？
业主王某将其车辆停放在小区的车库进出口外侧。次日早上，小区物业公司为疏通通道，在未提前通知王某的情况下，使用轮毂锁将王某车辆的轮胎锁住。物业人员在王某车辆的车窗上张贴了一张“规范停车告知书”，但该告知书内容并未提及车辆轮胎已被上锁的情况。随后，王某前来驾车时未能注意到轮胎被锁，直接启动车辆准备驶离，导致车辆因轮胎锁死而受损。
事发后，王某立即报警，并将车辆送至4S店进行维修，共计产生修理费用2万元。因赔偿问题协商未果，王某将物业公司诉至法院，要求其赔偿全部维修费用。
案件审理中，物业公司辩称，锁车是因为王某的车辆违规停放，堵塞了车库进出口，采取锁车措施是排除安全隐患的必要之举。物业公司还主张，车辆受损的直接原因是王某在启动车辆时操作不当，未履行安全查看义务，不应由物业公司进行赔偿。
法院经审理认为，物业公司对小区公共区域具有管理职责和义务，对于违规停放、妨碍通行的车辆有权进行劝阻、制止，并可向相关部门报告，但对公民的财产采取强制措施，属于法律授予特定国家机关的权力，必须遵循法定程序，物业公司作为民事主体，无权自行实施此类行为。本案中，物业公司在未提前警示的情况下，直接对王某的车辆轮胎上锁，且锁车后亦未将该情况明确告知王某，已构成对王某财产权益的不当侵害，对于本次损害结果的发生存在主要过错。与此同时，王某作为小区业主和驾驶人，将车辆停放在车库进出口外侧，妨碍了小区公共秩序，且在车辆起步前未按照安全驾驶规范检查车辆，对损失的发生亦存在一定过错。
综合全案，法院根据双方的过错程度，酌定由物业公司承担70%的责任，王某自行承担30%的责任。判决物业公司向王某赔偿1.4万元。
>>律师说法：
物业管理的权限边界在哪里？
过错又该如何认定？
近年来，业主与物业公司之间的矛盾时有发生，物业纠纷不时冲上热搜。究其根本原因，是一些物业公司及其工作人员对自身的身份定位认识出现偏差，常常以“管理者”自居，把花钱购买物业服务的业主当成管理对象。所以，也就有了物业以“方便管理”之名，在门禁管控、停车管理上卡住业主，侵害业主合法权益；小区广告位、停车位租金等公共收益成了一笔“糊涂账”；收缴物业费则带着强势姿态等乱象。
实际上，从法律角度看，物业公司对小区秩序的维护、“管理”，本质上是基于业主委托的“服务”，源于业主通过合同赋予的授权，物业公司并不天然享有“管理”权力。根据《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”换言之，物业公司的行为应当围绕履行物业服务合同而展开。对于物业管理的“权利边界”，以及业主的维权依据，律师进行了分析。
对于电动车乱停乱放
物业的权力是制止和上报
消防整改能否“一刀切”禁止电动车进小区？华商报公益律师团成员、北京中伦文德（西安）律师事务所合伙人律师刘津硕认为，消防规定禁止的是疏散通道、安全出口等建筑内部区域的违规停放、充电，并没有授权物业把所有电动车清出小区。《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；以高层住宅为例，应急管理部《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条第一款进一步明确了“禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电”，该条第二款同时规定“鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电的场所”。可见立法思路是“疏堵结合”——堵的是楼道里、疏散通道上的停放充电，疏的是在小区内配建集中停放充电场所，而不是把电动车一概拒之门外。
其中，《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
刘津硕律师指出，这一条款的落脚点有两个：一是“合理措施”，二是“报告并协助处理”——物业的权力是制止和上报，不是自行加码。消防文件没有要求“清出小区”，物业为了管理方便搞“一刀切”，又不配套设置安全停放区域，实质上是把自己的管理便利转化成了业主的财产风险，这本身就超出了“合理措施”的边界。碑林区法院这个案子判物业承担40%的赔偿责任，核心逻辑就在这里：不当管理行为客观上增加了车辆被盗的风险，与损害后果之间存在因果关系，“禁入”不等于“免责”。
物业安保义务的边界：
合理风险防范
刘津硕律师指出，首先要厘清一个基本概念：物业的安保义务是“合理风险防范义务”，不是对业主财产的无条件保管义务。《民法典》第九百四十二条第一款的表述是物业服务人应当“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，《物业管理条例》第四十六条的表述是物业应当“协助做好”管理区域内的安全防范工作。“合理措施”“协助”这两个词说明，法律没有要求物业给每辆电动车兜底。只有一种情况例外：双方单独约定了车辆保管关系、业主交了保管费，就构成保管合同，这种情况下，如果车辆丢失，物业要按保管合同担责，这是另一层法律关系。
至于“区域外损失”什么情况下仍归责物业，刘津硕律师认为关键看因果关系：盗窃虽然发生在小区外，但如果风险是物业的不当管理行为“逼出来”的——业主本来可以在小区内停车，是物业“一刀切”禁入又不设停放点，客观上把车辆置于无人看管的高风险环境，依据《民法典》第一千一百六十五条的过错责任规则，物业就要按过错比例担责。例如，案例1是另一种典型，第一次电瓶被盗后，物业既不调监控查找，也不加强巡查，放任风险继续存在，对十天后的整车被盗同样有过错。反过来讲，如果物业门禁正常、监控完好、按时巡逻，车辆失窃纯属第三人作案，物业一般不承担责任。
如何判断是否尽到了“合理风险防范”，刘津硕律师提出可以看三点：一看合同约定，物业承诺的安保标准是什么；二看行业通常做法，同等地段、同等收费水平的小区一般做到什么程度，比如门禁、监控覆盖、巡查频次；三看事发后的反应，有没有及时查看监控、协助报警、补强防范——事后处置往往最能反映物业平时是否尽责。
刘津硕同时提醒业主，依据《民法典》第一千一百七十三条，被侵权人对损害发生有过错的，可以减轻对方责任。业主违规停放、疏于看管，也要自担相应比例，所以这类案件法院大多是“分责”判决，按双方过错程度酌定，不存在“全赔”或“全不赔”的固定答案。
物业日常管理措施的合法性边界在哪里？
刘津硕律师认为，可以从四个维度把物业的权力边界划清楚：
一是权限来源。物业的权力只有两个出处——物业服务合同（含管理规约）的约定，以及法律法规的授权。物业本质是民事主体，是服务者，不是执法者。
二是能做什么。可以概括为一份“权限清单”：劝阻、制止、巡查、警示、拍照录像固定证据、协商，劝阻制止无效时向消防、交警、城管、公安等主管部门报告并协助处理。《民法典》第九百四十二条第二款给物业指的路就是“制止＋报告＋协助处理”，而不是自己动手处置。
三是不能做什么。凡是带有处罚、强制性质的手段，物业都不能自行实施：罚款、锁车、拖车、扣押物品、断水断电，都在禁止之列。《民法典》第九百四十四条第三款更是明文禁止物业以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。案例2锁车致损的判决说得很直白：对公民财产采取强制措施，是法律授予特定国家机关的权力，必须遵循法定程序，物业公司作为民事主体，无权自行实施此类行为。
四是程序正当。即便确有必要采取管理措施，也要遵循比例原则和正当程序：先劝阻、再警示、留证据、报部门，措施要与危害程度相当。案例2中物业承担70%的责任，很大程度上就输在程序上——锁车前没有通知车主，锁车后张贴的告知书也没有写明轮胎已被上锁，导致车主在不知情的情况下启动车辆。手段越了界，程序又不到位，责任自然轻不了。 华商报大风新闻记者 于震 漫画/张永文
物业禁止其电动车进入小区，车停小区外被盗
业主周某与西安某物业公司签订前期物业服务协议。自2020年7月起，周某因对物业服务不满，拖欠物业费、垃圾处理费、电梯运行费、公摊电费、水费等多项费用。物业公司多次催收无果后，诉至法院，请求法院判令周某支付欠费14637.6元、违约金1500元、律师费300元。
周某在答辩的同时提起反诉。周某认为，物业公司服务不到位，应当核减物业费，且物业禁止其电动车进入小区，未规划小区内安全停放点位，迫使他将电动摩托车停放在小区外无看管的露天场地，最终车辆被盗，据此主张物业公司赔偿车辆损失2000元。
物业公司则辩称，禁止电动车入小区系执行消防规定，失窃地点不属于物业服务范围，盗窃属于第三人侵权，物业不应当承担赔偿责任。
法院：物业不当管理行为与损害后果存在因果关系
法院经审理认为，案涉前期物业服务协议合法有效，物业公司已提供物业服务，业主负有支付物业费的义务，个别业主不能仅凭其主观认为的服务瑕疵而拒交物业费，故判决周某向物业公司支付各项欠费合计14637.26元。
针对业主反诉的车辆损失，法院认定：消防文件仅禁止建筑内部违规停放充电，并未要求将电动车全部清出小区。物业为管理便利实施“一刀切”加码管理，未设置内部安全停放区域，客观增加车辆被盗风险，不当管理行为与损害后果存在因果关系；同时业主自身未尽财产保管义务，存在相应过错。故综合双方过错程度、风险影响力、车辆损耗等因素，法院依法酌定物业公司承担40%赔偿责任，物业赔付后可向实际盗窃侵权人追偿。
一审宣判后，物业公司不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：安全隐患整改，不能简单“一禁了之”
物业公司落实消防整改要求、整治电动车违规停放充电隐患，本是履职尽责的应有之举。但实践中，部分物业公司为简化管理流程、规避自身工作麻烦，不结合小区实际情况，采取“一刀切”的极端管理方式，盲目禁止所有电动车进入小区，却未配套设置安全停放点位，变相逼迫业主将车辆停放于小区外无人看管区域，极易引发车辆丢失的财产纠纷。
办案法官表示，物业公司落实消防安全隐患整改，不能简单“一禁了之”，应当结合小区实际配套设置电动车安全停放充电区域。物业安保义务是合理风险防范义务，并非无条件的财产保管义务，如果物业采取不合理管理措施，制造、放大业主财产受损风险，即便损害发生在物业服务区域之外，物业仍需要按照过错比例承担赔偿责任。
同时，物业服务具备公共整体性，个别业主不能仅凭个人主观感受到的服务瑕疵拒交物业费。若确因物业不当履职造成财产损害，业主可通过反诉或者以符合法定条件的主体另行提起诉讼的方式主张权利，理性维权。
>>相关案例：
物业管理措施有过错，法院判承担责任
物业履行消防整改、秩序维护等职责时，管理措施的边界究竟在哪里？
现实中的情形往往更复杂：有的物业在业主失窃后既未及时查看监控，也未加强巡查，客观上让风险继续存在；有的物业则以“规范停车”“疏通通道”为由，直接对业主车辆上锁，管理手段本身又越过了民事主体的权限边界。
案例1首次失窃后物业未采取合理措施，二次被盗
业主周某将电动车停在楼栋前，电瓶先被盗。周某报警并要求物业提供监控，物业以涉及隐私为由拒绝；十天后整车在同一位置被盗，周某再次报警后查看监控才发现，楼栋附近虽有多处监控，无一覆盖该区域。物业辩称已划定负一楼及单元大堂为固定停放点，周某违规停放，应自担损失。
法院认定，物业对业主财产负有安全防范的协助管理义务。周某电瓶被盗后已通知物业，物业既未及时查看监控查找盗窃者，也未加大安保力度，“一定程度上助长了盗窃行为再次发生”，故对于周某电动车被盗的损失，物业显然存在过错，依法应当承担赔偿责任。同时，遵守管理规定有序停放车辆，既是双方之间的物业合同约定，亦是公序良俗，周某明知在物业已明确划定电瓶车停放点的情况下，违规停放车辆，在电瓶失窃的情况下仍不将电动车停放入指定的停放点，对于电瓶及整车失窃，自身亦存在过错，也应承担过错责任。根据双方的过错程度，法院认定双方各自承担50%的责任。
案例2车辆被物业上锁后受损，责任谁担？
业主王某将其车辆停放在小区的车库进出口外侧。次日早上，小区物业公司为疏通通道，在未提前通知王某的情况下，使用轮毂锁将王某车辆的轮胎锁住。物业人员在王某车辆的车窗上张贴了一张“规范停车告知书”，但该告知书内容并未提及车辆轮胎已被上锁的情况。随后，王某前来驾车时未能注意到轮胎被锁，直接启动车辆准备驶离，导致车辆因轮胎锁死而受损。
事发后，王某立即报警，并将车辆送至4S店进行维修，共计产生修理费用2万元。因赔偿问题协商未果，王某将物业公司诉至法院，要求其赔偿全部维修费用。
案件审理中，物业公司辩称，锁车是因为王某的车辆违规停放，堵塞了车库进出口，采取锁车措施是排除安全隐患的必要之举。物业公司还主张，车辆受损的直接原因是王某在启动车辆时操作不当，未履行安全查看义务，不应由物业公司进行赔偿。
法院经审理认为，物业公司对小区公共区域具有管理职责和义务，对于违规停放、妨碍通行的车辆有权进行劝阻、制止，并可向相关部门报告，但对公民的财产采取强制措施，属于法律授予特定国家机关的权力，必须遵循法定程序，物业公司作为民事主体，无权自行实施此类行为。本案中，物业公司在未提前警示的情况下，直接对王某的车辆轮胎上锁，且锁车后亦未将该情况明确告知王某，已构成对王某财产权益的不当侵害，对于本次损害结果的发生存在主要过错。与此同时，王某作为小区业主和驾驶人，将车辆停放在车库进出口外侧，妨碍了小区公共秩序，且在车辆起步前未按照安全驾驶规范检查车辆，对损失的发生亦存在一定过错。
综合全案，法院根据双方的过错程度，酌定由物业公司承担70%的责任，王某自行承担30%的责任。判决物业公司向王某赔偿1.4万元。
>>律师说法：
物业管理的权限边界在哪里？
过错又该如何认定？
近年来，业主与物业公司之间的矛盾时有发生，物业纠纷不时冲上热搜。究其根本原因，是一些物业公司及其工作人员对自身的身份定位认识出现偏差，常常以“管理者”自居，把花钱购买物业服务的业主当成管理对象。所以，也就有了物业以“方便管理”之名，在门禁管控、停车管理上卡住业主，侵害业主合法权益；小区广告位、停车位租金等公共收益成了一笔“糊涂账”；收缴物业费则带着强势姿态等乱象。
实际上，从法律角度看，物业公司对小区秩序的维护、“管理”，本质上是基于业主委托的“服务”，源于业主通过合同赋予的授权，物业公司并不天然享有“管理”权力。根据《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”换言之，物业公司的行为应当围绕履行物业服务合同而展开。对于物业管理的“权利边界”，以及业主的维权依据，律师进行了分析。
对于电动车乱停乱放
物业的权力是制止和上报
消防整改能否“一刀切”禁止电动车进小区？华商报公益律师团成员、北京中伦文德（西安）律师事务所合伙人律师刘津硕认为，消防规定禁止的是疏散通道、安全出口等建筑内部区域的违规停放、充电，并没有授权物业把所有电动车清出小区。《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；以高层住宅为例，应急管理部《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条第一款进一步明确了“禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电”，该条第二款同时规定“鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电的场所”。可见立法思路是“疏堵结合”——堵的是楼道里、疏散通道上的停放充电，疏的是在小区内配建集中停放充电场所，而不是把电动车一概拒之门外。
其中，《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
刘津硕律师指出，这一条款的落脚点有两个：一是“合理措施”，二是“报告并协助处理”——物业的权力是制止和上报，不是自行加码。消防文件没有要求“清出小区”，物业为了管理方便搞“一刀切”，又不配套设置安全停放区域，实质上是把自己的管理便利转化成了业主的财产风险，这本身就超出了“合理措施”的边界。碑林区法院这个案子判物业承担40%的赔偿责任，核心逻辑就在这里：不当管理行为客观上增加了车辆被盗的风险，与损害后果之间存在因果关系，“禁入”不等于“免责”。
物业安保义务的边界：
合理风险防范
刘津硕律师指出，首先要厘清一个基本概念：物业的安保义务是“合理风险防范义务”，不是对业主财产的无条件保管义务。《民法典》第九百四十二条第一款的表述是物业服务人应当“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，《物业管理条例》第四十六条的表述是物业应当“协助做好”管理区域内的安全防范工作。“合理措施”“协助”这两个词说明，法律没有要求物业给每辆电动车兜底。只有一种情况例外：双方单独约定了车辆保管关系、业主交了保管费，就构成保管合同，这种情况下，如果车辆丢失，物业要按保管合同担责，这是另一层法律关系。
至于“区域外损失”什么情况下仍归责物业，刘津硕律师认为关键看因果关系：盗窃虽然发生在小区外，但如果风险是物业的不当管理行为“逼出来”的——业主本来可以在小区内停车，是物业“一刀切”禁入又不设停放点，客观上把车辆置于无人看管的高风险环境，依据《民法典》第一千一百六十五条的过错责任规则，物业就要按过错比例担责。例如，案例1是另一种典型，第一次电瓶被盗后，物业既不调监控查找，也不加强巡查，放任风险继续存在，对十天后的整车被盗同样有过错。反过来讲，如果物业门禁正常、监控完好、按时巡逻，车辆失窃纯属第三人作案，物业一般不承担责任。
如何判断是否尽到了“合理风险防范”，刘津硕律师提出可以看三点：一看合同约定，物业承诺的安保标准是什么；二看行业通常做法，同等地段、同等收费水平的小区一般做到什么程度，比如门禁、监控覆盖、巡查频次；三看事发后的反应，有没有及时查看监控、协助报警、补强防范——事后处置往往最能反映物业平时是否尽责。
刘津硕同时提醒业主，依据《民法典》第一千一百七十三条，被侵权人对损害发生有过错的，可以减轻对方责任。业主违规停放、疏于看管，也要自担相应比例，所以这类案件法院大多是“分责”判决，按双方过错程度酌定，不存在“全赔”或“全不赔”的固定答案。
物业日常管理措施的合法性边界在哪里？
刘津硕律师认为，可以从四个维度把物业的权力边界划清楚：
一是权限来源。物业的权力只有两个出处——物业服务合同（含管理规约）的约定，以及法律法规的授权。物业本质是民事主体，是服务者，不是执法者。
二是能做什么。可以概括为一份“权限清单”：劝阻、制止、巡查、警示、拍照录像固定证据、协商，劝阻制止无效时向消防、交警、城管、公安等主管部门报告并协助处理。《民法典》第九百四十二条第二款给物业指的路就是“制止＋报告＋协助处理”，而不是自己动手处置。
三是不能做什么。凡是带有处罚、强制性质的手段，物业都不能自行实施：罚款、锁车、拖车、扣押物品、断水断电，都在禁止之列。《民法典》第九百四十四条第三款更是明文禁止物业以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。案例2锁车致损的判决说得很直白：对公民财产采取强制措施，是法律授予特定国家机关的权力，必须遵循法定程序，物业公司作为民事主体，无权自行实施此类行为。
四是程序正当。即便确有必要采取管理措施，也要遵循比例原则和正当程序：先劝阻、再警示、留证据、报部门，措施要与危害程度相当。案例2中物业承担70%的责任，很大程度上就输在程序上——锁车前没有通知车主，锁车后张贴的告知书也没有写明轮胎已被上锁，导致车主在不知情的情况下启动车辆。手段越了界，程序又不到位，责任自然轻不了。 华商报大风新闻记者 于震 漫画/张永文