日期:[2026年08月06日]
-- 华商报 --
版次:[A3]
户内公共管道漏水 业主家受损 赔偿责任咋划分？
贯穿小区顶层到1楼的公共管道——空调落水管破损渗水，导致业主阳台屋顶泡水受损，在没有大修基金的情况下，破损维修、损失赔偿责任该由谁承担？
业主：物业曾称管道在屋内
不在物业基础服务的范围
近日，西安市西影路西安热工研究院南院区家属院的姚女士打进华商报新闻热线029-88880000称，小区所有空调落水管都安装在业主阳台户内，因楼上业主家的一段空调落水管破损漏水，导致自家阳台被淹、屋顶损坏。
8月4日上午，记者在姚女士家中看到，落水管周围的阳台屋顶有泛黄、泛绿痕迹。“黄色是漏水干了留下的水渍，绿色是受潮发霉了。”姚女士指着屋顶一缝隙说，“这是被漏水泡了，起皮、开裂了。”
据姚女士回忆，2025年11月初，她曾发现该区域有漏水迹象，“我拍照发给了当时小区的物业负责人，但对方回复称‘屋内不在物业基础服务的范围，物业可提供有偿服务’。”
近日，姚女士被楼下邻居告知‘你家漏水已漏到我家，快回来看看’。她回来一看，发现阳台屋顶出现大片漏水痕迹。“我第一时间和楼上业主沟通又向物业反映。”姚女士说，“在小区物管会工作人员的协调下，楼上业主先做了临时补救：用布绑住漏水管道，暂时止住渗水。”
同时，姚女士还向辖区街道、社区投诉，在千户社区工作人员的多次协调下，约定在8月4日下午维修管道，由物业承担主要的维修费用。
楼上业主：没有责任
出于道义承担了部分维修费用
8月4日晚7点，记者联系姚女士的楼上邻居郭女士，询问管道维修情况。
“这会儿工人买材料费去了，正在维修。”郭女士称，“管道是公共管道，只是在我家的部分破损漏水，而我家一直按规使用，虽然我们对管道破损没有责任，但出于道义还是掏了部分材料费。”
郭女士还提到，2025年，自己就曾发现过一次管道漏水。“后来，就是楼下邻居前几天找到我，称漏水造成了她家阳台破损。我才发现管道在慢慢渗水，但我也按要求用布暂时包住管道，还在管道下方放了吸水的抹布。”
物业：去年安装了户外落水管
使用者寥寥无几
管道维修问题尘埃落定，但“漏水已造成的阳台屋顶损失谁来赔偿？’”
姚女士提到，这笔赔偿费应主要由物业承担，“首先，不管管道装在户内还是户外，都属于公共管道，物业就应有日常巡查、维护、修缮的义务，多年来小区物业从未入户开展户内公共管道巡查维护，未尽到基础管护责任，是漏水最终造成房屋损坏的主要原因；其次，小区入住快20年了，管道早已老化。据我了解，同单元业主都是正常使用，没有违规操作。”
小区物业不认同姚女士的诉求。物业一主管称，“2025年，因担心空调落水管漏水造成纠纷频繁发生，物业专门给小区加装了户外空调落水管，业主只需打孔就能使用，从根源避免此类纠纷的发生，但至今这一管道的使用者寥寥无几。”该主管还称，自己今年3月才上任，不清楚姚女士、郭女士此前关于漏水的反馈。
该主管直言，“此次维修物业已经主动承担了大部分费用，不能次次背锅。建议姚女士通过法律途径，起诉4楼以上全体业主及物业，由法院界定各方责任。”
社区：业主先写赔偿意见书再协商
协商无果通过司法途径解决
姚女士也有难处，“小区属于家属院，住户多是单位的职工和家属，相识多年，怎么好意思因自家漏水把楼上多户业主都牵涉进来？伤了和气。”她也同时明确，“自家无任何过错，独自承担房屋损失太委屈，也接受不了。”
4日中午，在千户社区工作人员的再次协调下，姚女士和物业暂时达成一致：姚女士先写一份阳台屋顶漏水损失赔偿的意见书，交由小区物业交给总部审核，如果物业总部审核通过、各方达成一致，就按意见书方案执行；若存在分歧，双方将继续协商，协商无果则通过司法途径解决纠纷。
“我先按要求写意见书吧，希望华商报能继续关注，推动问题解决。”姚女士说。
律师：落水管是公共设施
物业有管护责任
陕西硕瀚律师事务所主任冯涛律师认为，贯穿单元的空调落水管是公共设施，即便铺设在业主户内，公共权属及物业管护责任始终不变。
冯涛认为，本案主要责任在物业公司。“物业对小区所有公共设施有巡检、排查、维修的法定职责，不得以管道在户内为由规避管护义务。尽管现任物业经理称刚上任、不掌握此前漏水反馈情况，但这属于物业内部交接疏漏，不能免除其法定责任。”冯涛说，“业主在去年11月就已反馈漏水并留存证据，物业既未上门排查、及时维修，仅提出有偿服务，放任渗水持续加重，最终导致业主阳台受损、损失持续扩大。此外，物业后期加装的户外落水管仅为备选设施，并未替代、废止原有老旧公共管道，不能以此免除养护义务，其前期垫付的部分维修费，也无法抵消履职不作为造成的财产损失赔偿责任。”
冯涛认为，楼上业主需承担次要赔偿责任。楼上业主作为管道近距离使用人，具备优先发现隐患的条件，明知管道存在漏水问题，仅在业主群简单提醒，未正式报备物业检修，放任问题存在，直至楼下受损才临时补救，对损失扩大存在一定过错，需承担少量补充赔偿责任。
最后，冯涛认为，物业建议起诉全部高层业主并无法律依据，其余业主无改管、违规使用行为，无需担责。“小区无大修基金仅影响公共管道维修费用分摊，业主私人装修损失适用过错责任原则，应由物业、楼上业主按各自过错比例承担赔付责任。” 华商报大风新闻记者 毕诗成 付启梦 实习生 汪雨欣 文/图
业主：物业曾称管道在屋内
不在物业基础服务的范围
近日，西安市西影路西安热工研究院南院区家属院的姚女士打进华商报新闻热线029-88880000称，小区所有空调落水管都安装在业主阳台户内，因楼上业主家的一段空调落水管破损漏水，导致自家阳台被淹、屋顶损坏。
8月4日上午，记者在姚女士家中看到，落水管周围的阳台屋顶有泛黄、泛绿痕迹。“黄色是漏水干了留下的水渍，绿色是受潮发霉了。”姚女士指着屋顶一缝隙说，“这是被漏水泡了，起皮、开裂了。”
据姚女士回忆，2025年11月初，她曾发现该区域有漏水迹象，“我拍照发给了当时小区的物业负责人，但对方回复称‘屋内不在物业基础服务的范围，物业可提供有偿服务’。”
近日，姚女士被楼下邻居告知‘你家漏水已漏到我家，快回来看看’。她回来一看，发现阳台屋顶出现大片漏水痕迹。“我第一时间和楼上业主沟通又向物业反映。”姚女士说，“在小区物管会工作人员的协调下，楼上业主先做了临时补救：用布绑住漏水管道，暂时止住渗水。”
同时，姚女士还向辖区街道、社区投诉，在千户社区工作人员的多次协调下，约定在8月4日下午维修管道，由物业承担主要的维修费用。
楼上业主：没有责任
出于道义承担了部分维修费用
8月4日晚7点，记者联系姚女士的楼上邻居郭女士，询问管道维修情况。
“这会儿工人买材料费去了，正在维修。”郭女士称，“管道是公共管道，只是在我家的部分破损漏水，而我家一直按规使用，虽然我们对管道破损没有责任，但出于道义还是掏了部分材料费。”
郭女士还提到，2025年，自己就曾发现过一次管道漏水。“后来，就是楼下邻居前几天找到我，称漏水造成了她家阳台破损。我才发现管道在慢慢渗水，但我也按要求用布暂时包住管道，还在管道下方放了吸水的抹布。”
物业：去年安装了户外落水管
使用者寥寥无几
管道维修问题尘埃落定，但“漏水已造成的阳台屋顶损失谁来赔偿？’”
姚女士提到，这笔赔偿费应主要由物业承担，“首先，不管管道装在户内还是户外，都属于公共管道，物业就应有日常巡查、维护、修缮的义务，多年来小区物业从未入户开展户内公共管道巡查维护，未尽到基础管护责任，是漏水最终造成房屋损坏的主要原因；其次，小区入住快20年了，管道早已老化。据我了解，同单元业主都是正常使用，没有违规操作。”
小区物业不认同姚女士的诉求。物业一主管称，“2025年，因担心空调落水管漏水造成纠纷频繁发生，物业专门给小区加装了户外空调落水管，业主只需打孔就能使用，从根源避免此类纠纷的发生，但至今这一管道的使用者寥寥无几。”该主管还称，自己今年3月才上任，不清楚姚女士、郭女士此前关于漏水的反馈。
该主管直言，“此次维修物业已经主动承担了大部分费用，不能次次背锅。建议姚女士通过法律途径，起诉4楼以上全体业主及物业，由法院界定各方责任。”
社区：业主先写赔偿意见书再协商
协商无果通过司法途径解决
姚女士也有难处，“小区属于家属院，住户多是单位的职工和家属，相识多年，怎么好意思因自家漏水把楼上多户业主都牵涉进来？伤了和气。”她也同时明确，“自家无任何过错，独自承担房屋损失太委屈，也接受不了。”
4日中午，在千户社区工作人员的再次协调下，姚女士和物业暂时达成一致：姚女士先写一份阳台屋顶漏水损失赔偿的意见书，交由小区物业交给总部审核，如果物业总部审核通过、各方达成一致，就按意见书方案执行；若存在分歧，双方将继续协商，协商无果则通过司法途径解决纠纷。
“我先按要求写意见书吧，希望华商报能继续关注，推动问题解决。”姚女士说。
律师：落水管是公共设施
物业有管护责任
陕西硕瀚律师事务所主任冯涛律师认为，贯穿单元的空调落水管是公共设施，即便铺设在业主户内，公共权属及物业管护责任始终不变。
冯涛认为，本案主要责任在物业公司。“物业对小区所有公共设施有巡检、排查、维修的法定职责，不得以管道在户内为由规避管护义务。尽管现任物业经理称刚上任、不掌握此前漏水反馈情况，但这属于物业内部交接疏漏，不能免除其法定责任。”冯涛说，“业主在去年11月就已反馈漏水并留存证据，物业既未上门排查、及时维修，仅提出有偿服务，放任渗水持续加重，最终导致业主阳台受损、损失持续扩大。此外，物业后期加装的户外落水管仅为备选设施，并未替代、废止原有老旧公共管道，不能以此免除养护义务，其前期垫付的部分维修费，也无法抵消履职不作为造成的财产损失赔偿责任。”
冯涛认为，楼上业主需承担次要赔偿责任。楼上业主作为管道近距离使用人，具备优先发现隐患的条件，明知管道存在漏水问题，仅在业主群简单提醒，未正式报备物业检修，放任问题存在，直至楼下受损才临时补救，对损失扩大存在一定过错，需承担少量补充赔偿责任。
最后，冯涛认为，物业建议起诉全部高层业主并无法律依据，其余业主无改管、违规使用行为，无需担责。“小区无大修基金仅影响公共管道维修费用分摊，业主私人装修损失适用过错责任原则，应由物业、楼上业主按各自过错比例承担赔付责任。” 华商报大风新闻记者 毕诗成 付启梦 实习生 汪雨欣 文/图