日期:[2022年06月30日]
-- 华商报 --
版次:[T32]
下半年西安房地产市场分化将愈加明显 政策或将继续下探
外围促销战进一步升级
今年以来，西安楼市可以说是“不温不火”，置业者观望情绪浓厚。随着第一轮土拍的结束，西安房地产市场下半年也即将开启，那么在政策、土地、产品、去化等方面，将会呈现怎样的趋势呢？
政策：
继续松绑 降低置业门槛
5月28日，西安迎来了楼市放松政策，虽涉及了限购、限售等政策的调整，但其实松绑的幅度是非常有限的。下半年大概率会继续松绑，降低置业门槛，确保市场平稳进行。
就政策方面，资深媒体人王涛在采访中表示，西安目前楼市政策松绑的空间主要集中在限购区域的调整（取消部分区域限购）、首付比例的调整（特别是二套房首付比例）。西安房贷利率水平是高于全国平均值的，去年到今年已经大幅下降了，下半年依然有下调的空间，但可能性不会太大。
沈视楼市主理人沈玮认为目前西安的政策放松力度不是很大，从限购的层面来说，西安可以像其他城市一样，如鼓励多生孩子，就可以多一个买房名额，也可以是鼓励新落户的大学生，只要落户就有购房资格等。
西安房地产行业资深分析师朱郁觉得，西安目前的调控政策并未触底，武汉、苏州等城市的精准施策效果更加明显一些，如果除主城区外，其他区域的限购放开，并且在分群体购房套数以及外地落户买房方面有更给力的措施，应该会对信心提振有很好的作用。
土地：
拿地门槛或将再降低
今年上半年在楼市低迷环境下，西安在第一轮集中供地前已调整了土拍规则，取消配建、自持以及房地价联动，下调土拍保证金比例，延长土地价款付款期限，以减轻房企拿地压力，提升企业拿地利润空间。但从最终土拍结果来看，土拍热度较去年进一步走冷。
对于上半年的土拍市场，业内人士均表示，在市场遇冷和两极分化之下，民营企业的优势不再，未来国央企市场份额会越来越大。
而下半年的西安土地市场走势会怎样呢？王涛认为，在这种大环境下，下半年西安还将迎来多次集中供地，对于土地出让的规则大概率会做出进一步的调整，进一步降低拿地的门槛，以此提升开发商拿地的积极性。这其中包括土地出让金缴纳的时间调整、起拍价的调整等。
朱郁表示，今年上半年一些管委会背景的城投公司或者第三方平台也在积极拿地，下半年的土拍中，这些公司也将成为主力。而这些国企背景的公司有些是没有开发经验的，与民企联合开发项目将会更多，这样可以有效地实现风险共担和成本控制资金回流等。他认为下半年的供地中，底价拿地仍是主旋律，会出现个别的溢价地块。为了保供应保成交，在配建条件以及排他条件方面会越来越少，定向需求挂地会越来越多。
创典全程信息部部长刘兰兰预测，下半年土地供应主力区域仍将以主城的高新、港务、长安等城市热点区域为主。
房源：
纯新盘供应多 以改善产品为主
6月份西安迎来了一大批新项目的入市、价格公示，在即将到来的下半年，仍有不少新项目在等待入市。
从区域来看，港务区、高新和浐灞仍是推新的主力。在港务区，除了招商、绿城、华润、融创等老盘还有待推的地块或楼栋，电建、保利、陆港等新地块项目也将入市。
在浐灞区域，下半年入市的新盘也不少，例如，三迪的新项目，还有近期刚入市的招商央玺、招商西安序、上实启元等项目的产品推新。
高新区域则有高科、紫薇、西部机场等多个房企的纯新项目入市，而在上半年入市的龙湖、碧桂园、华宇等项目也将在下半年继续推新。
航天区域下半年基本上为老盘推新，例如，近期刚入市的绿城春和印月、招商华宇长安玺等项目。
曲江将会有曲江启夏里在下半年入市，根据公示的规划方案，曲江启夏里将会是大面积豪宅产品。
而曲江大明宫将会迎来包括金茂、龙湖等在内的三个高端新盘的集中入市。目前大明宫金茂府示范区已经开放，价格也已公示，不久就能进入登记。
在高陵区域，近期已集中入市了万科、金地、中粮等房企的新项目。预计在7月份将开启登记销售，而万众、金辉等在高陵的项目也将在下半年迎来节点。
从产品来看，今年下半年的新项目以及老盘推新，大部分是改善型产品。例如，位于浐灞区域的御锦城，即将推出洋房产品、招商华宇长安玺是叠拼产品，位于大明宫区域的大明宫金茂府、龙湖项目以及高新三期的高科、紫薇、西部机场等新项目均为改善产品。
去化：
或以价换量继续生存
据美城股份发布的月数据显示，5月份主城区整体开盘去化率58%，较上月持平，但低于去年同期32个百分点。下半年随着高陵等周边项目的集中供应，接下来去化会怎样呢？
刘兰兰表示，随着沣西、秦汉、高陵等地新盘扎堆入市，然而受市场持续低位影响，短期内区域楼市呈现供大于求态势。放眼下半年，市场仍将低位运行，且继续分化。一方面，主城网红盘、高性价比项目将持续热销，其他项目去化压力较大；另一方面，外围市场受信贷政策松绑影响，市场有望迎来一波抢收。从具体项目来看，多个项目冲击年中业绩推出“618”巨惠，然而效果一般，预计“金九银十”促销热将再一步升级。
王涛认为，西咸、高陵的去化压力主要来自过去几年房价的过快上涨，在产业没有兑现、人口流入有限的情况下，销售难度加大。这些区域目前营销战、价格战已经打响，开发商通过降低首付、特价房等方式降低置业门槛吸引购房者，但从目前来看还需要一定时间的横盘，业绩压力较大、资金紧张的项目会进一步释放优惠。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健觉得，下半年两极分化的态势会愈加明显，主城区优质项目依然一房难求，周边区域的去化情况有可能继续遇冷，打折促销的情况可能会频频出现。
二手房市场方面，玛雅房屋草场坡店长李周生认为，下半年二手房市场会有好转，但不会太快，刚需和改善是买房的主体，卖方会有涨价的想法，但市场不会太热，涨价也不会太明显。 华商报记者 张毅 党兰
政策：
继续松绑 降低置业门槛
5月28日，西安迎来了楼市放松政策，虽涉及了限购、限售等政策的调整，但其实松绑的幅度是非常有限的。下半年大概率会继续松绑，降低置业门槛，确保市场平稳进行。
就政策方面，资深媒体人王涛在采访中表示，西安目前楼市政策松绑的空间主要集中在限购区域的调整（取消部分区域限购）、首付比例的调整（特别是二套房首付比例）。西安房贷利率水平是高于全国平均值的，去年到今年已经大幅下降了，下半年依然有下调的空间，但可能性不会太大。
沈视楼市主理人沈玮认为目前西安的政策放松力度不是很大，从限购的层面来说，西安可以像其他城市一样，如鼓励多生孩子，就可以多一个买房名额，也可以是鼓励新落户的大学生，只要落户就有购房资格等。
西安房地产行业资深分析师朱郁觉得，西安目前的调控政策并未触底，武汉、苏州等城市的精准施策效果更加明显一些，如果除主城区外，其他区域的限购放开，并且在分群体购房套数以及外地落户买房方面有更给力的措施，应该会对信心提振有很好的作用。
土地：
拿地门槛或将再降低
今年上半年在楼市低迷环境下，西安在第一轮集中供地前已调整了土拍规则，取消配建、自持以及房地价联动，下调土拍保证金比例，延长土地价款付款期限，以减轻房企拿地压力，提升企业拿地利润空间。但从最终土拍结果来看，土拍热度较去年进一步走冷。
对于上半年的土拍市场，业内人士均表示，在市场遇冷和两极分化之下，民营企业的优势不再，未来国央企市场份额会越来越大。
而下半年的西安土地市场走势会怎样呢？王涛认为，在这种大环境下，下半年西安还将迎来多次集中供地，对于土地出让的规则大概率会做出进一步的调整，进一步降低拿地的门槛，以此提升开发商拿地的积极性。这其中包括土地出让金缴纳的时间调整、起拍价的调整等。
朱郁表示，今年上半年一些管委会背景的城投公司或者第三方平台也在积极拿地，下半年的土拍中，这些公司也将成为主力。而这些国企背景的公司有些是没有开发经验的，与民企联合开发项目将会更多，这样可以有效地实现风险共担和成本控制资金回流等。他认为下半年的供地中，底价拿地仍是主旋律，会出现个别的溢价地块。为了保供应保成交，在配建条件以及排他条件方面会越来越少，定向需求挂地会越来越多。
创典全程信息部部长刘兰兰预测，下半年土地供应主力区域仍将以主城的高新、港务、长安等城市热点区域为主。
房源：
纯新盘供应多 以改善产品为主
6月份西安迎来了一大批新项目的入市、价格公示，在即将到来的下半年，仍有不少新项目在等待入市。
从区域来看，港务区、高新和浐灞仍是推新的主力。在港务区，除了招商、绿城、华润、融创等老盘还有待推的地块或楼栋，电建、保利、陆港等新地块项目也将入市。
在浐灞区域，下半年入市的新盘也不少，例如，三迪的新项目，还有近期刚入市的招商央玺、招商西安序、上实启元等项目的产品推新。
高新区域则有高科、紫薇、西部机场等多个房企的纯新项目入市，而在上半年入市的龙湖、碧桂园、华宇等项目也将在下半年继续推新。
航天区域下半年基本上为老盘推新，例如，近期刚入市的绿城春和印月、招商华宇长安玺等项目。
曲江将会有曲江启夏里在下半年入市，根据公示的规划方案，曲江启夏里将会是大面积豪宅产品。
而曲江大明宫将会迎来包括金茂、龙湖等在内的三个高端新盘的集中入市。目前大明宫金茂府示范区已经开放，价格也已公示，不久就能进入登记。
在高陵区域，近期已集中入市了万科、金地、中粮等房企的新项目。预计在7月份将开启登记销售，而万众、金辉等在高陵的项目也将在下半年迎来节点。
从产品来看，今年下半年的新项目以及老盘推新，大部分是改善型产品。例如，位于浐灞区域的御锦城，即将推出洋房产品、招商华宇长安玺是叠拼产品，位于大明宫区域的大明宫金茂府、龙湖项目以及高新三期的高科、紫薇、西部机场等新项目均为改善产品。
去化：
或以价换量继续生存
据美城股份发布的月数据显示，5月份主城区整体开盘去化率58%，较上月持平，但低于去年同期32个百分点。下半年随着高陵等周边项目的集中供应，接下来去化会怎样呢？
刘兰兰表示，随着沣西、秦汉、高陵等地新盘扎堆入市，然而受市场持续低位影响，短期内区域楼市呈现供大于求态势。放眼下半年，市场仍将低位运行，且继续分化。一方面，主城网红盘、高性价比项目将持续热销，其他项目去化压力较大；另一方面，外围市场受信贷政策松绑影响，市场有望迎来一波抢收。从具体项目来看，多个项目冲击年中业绩推出“618”巨惠，然而效果一般，预计“金九银十”促销热将再一步升级。
王涛认为，西咸、高陵的去化压力主要来自过去几年房价的过快上涨，在产业没有兑现、人口流入有限的情况下，销售难度加大。这些区域目前营销战、价格战已经打响，开发商通过降低首付、特价房等方式降低置业门槛吸引购房者，但从目前来看还需要一定时间的横盘，业绩压力较大、资金紧张的项目会进一步释放优惠。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健觉得，下半年两极分化的态势会愈加明显，主城区优质项目依然一房难求，周边区域的去化情况有可能继续遇冷，打折促销的情况可能会频频出现。
二手房市场方面，玛雅房屋草场坡店长李周生认为，下半年二手房市场会有好转，但不会太快，刚需和改善是买房的主体，卖方会有涨价的想法，但市场不会太热，涨价也不会太明显。 华商报记者 张毅 党兰