日期:[2019年11月22日]
-- 华商报 --
版次:[C2]
120㎡以上户型销售火爆
西安楼市进入“改善”时代？
随着限购、限价等政策的严格执行，在西安买房变得愈加艰难。换房成本加大，大量刚需人群选择一步到位，直接购买120㎡以上的大户型。同时数据显示，大户型在西安的受欢迎程度日益升高，业内人士分析，之所以出现这样的现象，主要是因为当前西安楼市政策导向及购房者“一步到位”的心理驱使作用。
■数据
120㎡以上户型成交占比超55%
美城股份数据统计显示，2013、2014两年间，西安市商品住宅成交23.1万套，90㎡以下的小户型成交套数近9.8万套，占比达42%。到了2015年，90㎡以下的商品住宅成交面积开始逐年下降。今年1-10月，90㎡以下小户型仅成交9157套，占比不到11%，市场份额缩水明显。
90-120㎡的户型自2013年起就占据着最多的市场份额，区间内产品多为小三房，足以匹配多数家庭的生活需求，刚需、刚改是其主力消费客群。但需要注意的是，2018年90-120㎡市场份额为41%，到了2019年1-10月份，该区间市场份额下滑五个百分点，降至37%。相反，120-140㎡的户型开始“逆袭”。截至2019年10月，该区间房源成交21587套，占比升至26%，较2018年上涨4%，较2013年近乎翻了一倍。
克而瑞西安机构数据同样显示，截至今年9月，西安主力成交面积段为120㎡以上的户型，占比超过55%。
通过数据不难发现，90㎡以下刚需户型已然失宠；90-120㎡仍是市场主流，但今年以来，下降的市场份额同样预示着该区间意向客群的减少；120-140㎡户型的走俏，市场份额逐渐增加，在二孩时代与多代同堂诉求的共同作用下，催生出“新型刚需”产品，倒逼购房者产生强烈的置换诉求。
■现象
“改善”成西安购房人群新方向
郭婧是土生土长的临潼人，目前单身，家住临潼老街道内一套老式单元楼，环境和物业服务根本谈不上，每天往返于临潼和浐灞的工作地之间，工作生活相对还算舒心。随着工作几年的财富积累，今年4月份，她下定决心购买了中海阅骊山一套125㎡的三居室，“之所以选择首次买房就选三居室，主要还是考虑到限购的问题，另一个就是将来无论结婚还是留给父母住，相对来说都是比较宽敞的。”
李畅婚后与父母同住在当年父亲单位分配的房子里，82平方米的两室，随着孩子的出生愈加显得狭小，加之二胎的考虑，不久前，他买了华润置地·悦府180㎡的四居室。
数据显示，今年8月份，万科翡翠国宾推出136套128-197㎡的大平层产品，销售均价20990.81元/ ，最终369个家庭进行了意向登记，平均中签率36.86%；同时间，华润置地·悦府开盘，228套134-180㎡的精装大平层，销售均价21016.15元/㎡，得到了1452个家庭的意向登记，平均中签率15.7%……
反观这些楼盘，有几个共性：大品牌、单价高、面积大，需要摇号还不一定能买得上。由此可见，“改善置业”正成为西安购房人群的新方向。
■分析
西安尚未进入绝对“改善”时代
120㎡以上的改善产品成为市场主力，但从购房者的承受能力以及市场现状来分析，西安是不是已经进入了绝对的改善时代？
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，市场需求的主力产品除了受购房者的经济水平及市场价格水平影响外，也受到相关政策的影响。目前的限购、限售政策导致换房难度增大，因此许多刚需客户转而购买刚改产品，导致120㎡以上的改善产品成为市场主力，但这并不意味着西安已进入到绝对的改善时代，如果政策发生改变，市场主力户型也会有所改变。
创典全程信息部部长刘兰兰认为，受房地产政策导向及客户一步到位购房理念的心理驱使，目前西安地产市场三室及以上的刚改、改善产品逐渐成为市场主流，90㎡以下的两室产品供应及成交量逐步在下降，但被市场淘汰是不现实的。从2018年西安的各项经济指标来看，GDP总量8349.9亿元，仅居新一线主要城市排行末位，城市化率仅75%，人均可支配收入为35433元，相较同档次城市处于中低水平，虽然西安已步入发展快车道，但进入绝对改善时代仍有一定周期，市场仍有大批刚毕业大学生、单身人士等“刚需群体”，因此说已进入绝对改善时代还为时过早。
美城股份市场总监沈玮表示，今年以来，90㎡以下的房子销售占比大量减少主要有几方面原因：第一，现在的产品设计，90㎡以下的本来就比较少，这跟整个小区建筑规范的要求有关，比如容积率；第二，二胎时代、限购等因素促使人去买大户型，因为换房成本会越来越高；第三，按照平均周期是6-7年可能换一次房，6-7年之前西安的房产市场，无论是小区、楼的铺排、户型，还有整个精装修情况，跟现在的市场相比有了天翻地覆的差别，所以也到了改善升级换代的一个时刻。 华商报记者 狄芳
在西安买120㎡的房子每月至少还款6800元
大量刚需人群选择120㎡以上户型，从刚需直接变身改善，限购、限价以及换房成本增加、难度加大的前提下，“新型刚需”正占领着西安的房地产市场。那么，目前西安房价水平之下，购买一套120㎡的房子，大致需要多少钱？对于刚需家庭而言，压力会不会太大？
以克而瑞西安机构最近发布的西安10月商品住房成交均价14438元/㎡为参考价，购买一套120㎡的房子，总价则是1732560元。以初次置业来算，首付三成，即519768元，贷款30年，按照各商业银行对于首套贷款，LPR加点，相当于利率上浮10%来算，每月的还款额为6802.63元。
沈玮分析，大量刚需人群选择购买120㎡以上的大户型首先还是房票问题，因为第一房价如果越来越高，大家换房成本比较高；第二大家房票有限，那第一套肯定是尽量去买一个大一点的；第三如果要考虑到房产税的问题，那后期房产税有可能是按面积或者按套数，那第一套肯定就会选一个大一点的，有利于后期避税。
■数据
120㎡以上户型成交占比超55%
美城股份数据统计显示，2013、2014两年间，西安市商品住宅成交23.1万套，90㎡以下的小户型成交套数近9.8万套，占比达42%。到了2015年，90㎡以下的商品住宅成交面积开始逐年下降。今年1-10月，90㎡以下小户型仅成交9157套，占比不到11%，市场份额缩水明显。
90-120㎡的户型自2013年起就占据着最多的市场份额，区间内产品多为小三房，足以匹配多数家庭的生活需求，刚需、刚改是其主力消费客群。但需要注意的是，2018年90-120㎡市场份额为41%，到了2019年1-10月份，该区间市场份额下滑五个百分点，降至37%。相反，120-140㎡的户型开始“逆袭”。截至2019年10月，该区间房源成交21587套，占比升至26%，较2018年上涨4%，较2013年近乎翻了一倍。
克而瑞西安机构数据同样显示，截至今年9月，西安主力成交面积段为120㎡以上的户型，占比超过55%。
通过数据不难发现，90㎡以下刚需户型已然失宠；90-120㎡仍是市场主流，但今年以来，下降的市场份额同样预示着该区间意向客群的减少；120-140㎡户型的走俏，市场份额逐渐增加，在二孩时代与多代同堂诉求的共同作用下，催生出“新型刚需”产品，倒逼购房者产生强烈的置换诉求。
■现象
“改善”成西安购房人群新方向
郭婧是土生土长的临潼人，目前单身，家住临潼老街道内一套老式单元楼，环境和物业服务根本谈不上，每天往返于临潼和浐灞的工作地之间，工作生活相对还算舒心。随着工作几年的财富积累，今年4月份，她下定决心购买了中海阅骊山一套125㎡的三居室，“之所以选择首次买房就选三居室，主要还是考虑到限购的问题，另一个就是将来无论结婚还是留给父母住，相对来说都是比较宽敞的。”
李畅婚后与父母同住在当年父亲单位分配的房子里，82平方米的两室，随着孩子的出生愈加显得狭小，加之二胎的考虑，不久前，他买了华润置地·悦府180㎡的四居室。
数据显示，今年8月份，万科翡翠国宾推出136套128-197㎡的大平层产品，销售均价20990.81元/ ，最终369个家庭进行了意向登记，平均中签率36.86%；同时间，华润置地·悦府开盘，228套134-180㎡的精装大平层，销售均价21016.15元/㎡，得到了1452个家庭的意向登记，平均中签率15.7%……
反观这些楼盘，有几个共性：大品牌、单价高、面积大，需要摇号还不一定能买得上。由此可见，“改善置业”正成为西安购房人群的新方向。
■分析
西安尚未进入绝对“改善”时代
120㎡以上的改善产品成为市场主力，但从购房者的承受能力以及市场现状来分析，西安是不是已经进入了绝对的改善时代？
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，市场需求的主力产品除了受购房者的经济水平及市场价格水平影响外，也受到相关政策的影响。目前的限购、限售政策导致换房难度增大，因此许多刚需客户转而购买刚改产品，导致120㎡以上的改善产品成为市场主力，但这并不意味着西安已进入到绝对的改善时代，如果政策发生改变，市场主力户型也会有所改变。
创典全程信息部部长刘兰兰认为，受房地产政策导向及客户一步到位购房理念的心理驱使，目前西安地产市场三室及以上的刚改、改善产品逐渐成为市场主流，90㎡以下的两室产品供应及成交量逐步在下降，但被市场淘汰是不现实的。从2018年西安的各项经济指标来看，GDP总量8349.9亿元，仅居新一线主要城市排行末位，城市化率仅75%，人均可支配收入为35433元，相较同档次城市处于中低水平，虽然西安已步入发展快车道，但进入绝对改善时代仍有一定周期，市场仍有大批刚毕业大学生、单身人士等“刚需群体”，因此说已进入绝对改善时代还为时过早。
美城股份市场总监沈玮表示，今年以来，90㎡以下的房子销售占比大量减少主要有几方面原因：第一，现在的产品设计，90㎡以下的本来就比较少，这跟整个小区建筑规范的要求有关，比如容积率；第二，二胎时代、限购等因素促使人去买大户型，因为换房成本会越来越高；第三，按照平均周期是6-7年可能换一次房，6-7年之前西安的房产市场，无论是小区、楼的铺排、户型，还有整个精装修情况，跟现在的市场相比有了天翻地覆的差别，所以也到了改善升级换代的一个时刻。 华商报记者 狄芳
在西安买120㎡的房子每月至少还款6800元
大量刚需人群选择120㎡以上户型，从刚需直接变身改善，限购、限价以及换房成本增加、难度加大的前提下，“新型刚需”正占领着西安的房地产市场。那么，目前西安房价水平之下，购买一套120㎡的房子，大致需要多少钱？对于刚需家庭而言，压力会不会太大？
以克而瑞西安机构最近发布的西安10月商品住房成交均价14438元/㎡为参考价，购买一套120㎡的房子，总价则是1732560元。以初次置业来算，首付三成，即519768元，贷款30年，按照各商业银行对于首套贷款，LPR加点，相当于利率上浮10%来算，每月的还款额为6802.63元。
沈玮分析，大量刚需人群选择购买120㎡以上的大户型首先还是房票问题，因为第一房价如果越来越高，大家换房成本比较高；第二大家房票有限，那第一套肯定是尽量去买一个大一点的；第三如果要考虑到房产税的问题，那后期房产税有可能是按面积或者按套数，那第一套肯定就会选一个大一点的，有利于后期避税。