日期:[2019年08月30日]
-- 华商报 --
版次:[C3]
地产圆桌 个人住房贷款定价基准变为LPR “分城施策”在金融端进一步体现
金融端收紧或将影响房企战略布局
>>圆桌嘉宾
西北大学公共经济学研究所所长、教授 王满仓
西安欧亚学院人居环境学院客座教授 朱郁
创典全程信息部部长 刘兰兰
美城股份市场总监 沈玮
金融机构从业者 周文豪
央行近日针对个人住房贷款出台新的金融政策，10月8日起，个人住房贷款定价基准变为LPR（贷款基础利率），首套房贷利率不得低于LPR水准（8月公布的LPR是4.85%，略低于基准利率4.9%，但LPR每月都会浮动）；二套房贷利率不得低于LPR+60个基点（当前LPR4.85%+0.6%=5.45%，相当于基准利率上涨11%）。此次调整对于首套房购房者而言，影响有限，但对于二套房家庭还需看后续各银行的加点情况。从长远来看，融资端的收紧，将影响到房企的战略调整，或将出现更为严重的供需失衡。
实际房贷利率影响不明显
王满仓表示，改变之后，实际房贷利率是下降的，并就此给购房者算了一笔账。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。
对于首套房贷购房家庭，利率下降了0.05%。目前的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，执行LPR利率是要比执行基准利率低0.05%，对于二套房贷购房家庭，利率下降了0.43%。如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率，而新政下就是5.45%，也是比按基准利率要低0.43%。
刘兰兰分析，与此前商业性个人住房贷款利率基于基准利率定价，根据基准利率选择上浮或者下浮相比而言，新的个人住房贷款利率定价标准更能实现区域差别化住房信贷，并对房贷利率市场化具有显著推动作用。根据2019年8月各大银行首套贷款利率，五年以上的中长期贷款基准年利率4.9%，首套上浮10%为5.39%左右，二套上浮20%为5.88%左右；定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），对于二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点为5.45%，实际LPR+点比目前实行的基准利率上浮10%-20%比例略低，影响有限，对于首套购房家庭影响不大，但对于二套家庭主要还要看各银行的加点情况。
此举是“分城施策”在金融端的一种体现
重定价周期最短为一年，且利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率，反射出什么样的市场信号？
沈玮认为，LPR的本质是市场化的产物，由MLF及18家银行报点而来，但房贷利率却不是，各地各银行仍有自主制定上浮基点的权利，这也是楼市调控中在金融端的一种体现。在LPR的基础上，房贷利率将有三次“加点”：第一次加点来自央行，要求二套房贷利率至少增加60个基点；第二次加点来自各省，央行文件中规定，各省需自制加基点的下限；第三次加点来自银行，央行要求各银行在评估贷款人资质时，根据资质好坏，设定不同的加点门槛。所以，LPR房贷利率=LPR利率+三次加点，当然除了央行对二套房有硬性加点限制外，来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于0即可，可以根据当地情况自我调节。这其实也是“分城施策”在金融端的一种体现，随着调控的继续深入，楼市趋冷的城市首套房贷利率大概率会按照最低标准来执行，即首套利率为上个月LPR，二套利率在上月LPR上增加60个基点，而楼市依旧火热的城市，在标准上上浮的基点则会更多，热点城市，房贷利率难降。房贷与LPR挂钩后，以往“利率打9折、85折”的情况不会再出现。
王满仓与沈玮对此有相同的看法，地方银行有自主权确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，地方银行根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限。利率变动更加灵活提高了LPR的市场化程度，发挥好LPR对贷款利率的引导作用，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。
刘兰兰表示，自2019年10月8日起，购房者办理贷款选择调整利率的周期会有两个选项：调整房贷利率的周期最短是1年或者是整个还款周期内都不作调整，房贷利率的定价周期灵活，购房者可结合自身实际情况，每年根据LPR调整房贷利率，购房者自主性增强，长期来看，或可减少购房者的综合利息支出。
房企战略布局将调整
供需失衡或将更严重
利率调整是从政策到市场的重大变革，看似针对个人住房贷款的调整政策，对于房地产行业也产生了多方面的影响。沈玮分析，从大环境来说，该政策的调整意味着当前市场进入降息通道，在此基础上，利率还会有继续的加点。对于房地产这个层面的金融端而言，依然是在继续收紧，反映在两方面，一方面在于购房者的房贷收紧，另一方面是房企的融资收紧，加上此前整体房地产信托的融资渠道已经锁死，直接导致收紧之后，房企拿地减少，如果融资出现变化，再加上二级市场限价和市场下行，销售一旦出现滞后，对中小型房企来说，活下去是首要要务，对于大品牌房企来说，势必导致调整战略，比如说重心收缩到一二线，但如果扎堆一二线城市，就会导致地价太高，进而影响开发热情，最直接的后果就是供需继续失衡。
朱郁表示，配合政策建立长效调控政策，对于开发企业来说，利率严峻的态势不会改变，在整个房地产开发企业的融资贷款门槛、额度都会受一定约束，银行放贷额度紧缺，放贷也会非常谨慎，该状态将维持中长周期，不会短周期改变。根据政策结构，地区间或者城市间的差异会进一步拉大，明显分化，因城施策也将体现在利率方面，未来利率政策辅助调控政策成为长效机制，所以在城市之间的房贷利率也会有显著分化。西安作为二线城市，也将与同级别城市存在差异，这也辅助了原有的调控机制。
王满仓从另一个角度分析，利率调整从政策性到市场性的重大变革，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率的传导效率，防止资金过多地流向房地产市场，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
“政策将LPR加点作为住房贷款利率定价，实则是纯粹为了打补丁，防止因为中央在推行给实体经济降成本，降贷款利率时，把住房贷款利率也给降低，这与目前中央主导的房住不炒理念和房地产调控导向不符合，于是就得加个补丁，目的是对于住房贷款短期内调控不放松。”周文豪分析。 华商报记者 杜蒙 狄芳
西北大学公共经济学研究所所长、教授 王满仓
西安欧亚学院人居环境学院客座教授 朱郁
创典全程信息部部长 刘兰兰
美城股份市场总监 沈玮
金融机构从业者 周文豪
央行近日针对个人住房贷款出台新的金融政策，10月8日起，个人住房贷款定价基准变为LPR（贷款基础利率），首套房贷利率不得低于LPR水准（8月公布的LPR是4.85%，略低于基准利率4.9%，但LPR每月都会浮动）；二套房贷利率不得低于LPR+60个基点（当前LPR4.85%+0.6%=5.45%，相当于基准利率上涨11%）。此次调整对于首套房购房者而言，影响有限，但对于二套房家庭还需看后续各银行的加点情况。从长远来看，融资端的收紧，将影响到房企的战略调整，或将出现更为严重的供需失衡。
实际房贷利率影响不明显
王满仓表示，改变之后，实际房贷利率是下降的，并就此给购房者算了一笔账。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。
对于首套房贷购房家庭，利率下降了0.05%。目前的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，执行LPR利率是要比执行基准利率低0.05%，对于二套房贷购房家庭，利率下降了0.43%。如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率，而新政下就是5.45%，也是比按基准利率要低0.43%。
刘兰兰分析，与此前商业性个人住房贷款利率基于基准利率定价，根据基准利率选择上浮或者下浮相比而言，新的个人住房贷款利率定价标准更能实现区域差别化住房信贷，并对房贷利率市场化具有显著推动作用。根据2019年8月各大银行首套贷款利率，五年以上的中长期贷款基准年利率4.9%，首套上浮10%为5.39%左右，二套上浮20%为5.88%左右；定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），对于二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点为5.45%，实际LPR+点比目前实行的基准利率上浮10%-20%比例略低，影响有限，对于首套购房家庭影响不大，但对于二套家庭主要还要看各银行的加点情况。
此举是“分城施策”在金融端的一种体现
重定价周期最短为一年，且利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率，反射出什么样的市场信号？
沈玮认为，LPR的本质是市场化的产物，由MLF及18家银行报点而来，但房贷利率却不是，各地各银行仍有自主制定上浮基点的权利，这也是楼市调控中在金融端的一种体现。在LPR的基础上，房贷利率将有三次“加点”：第一次加点来自央行，要求二套房贷利率至少增加60个基点；第二次加点来自各省，央行文件中规定，各省需自制加基点的下限；第三次加点来自银行，央行要求各银行在评估贷款人资质时，根据资质好坏，设定不同的加点门槛。所以，LPR房贷利率=LPR利率+三次加点，当然除了央行对二套房有硬性加点限制外，来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于0即可，可以根据当地情况自我调节。这其实也是“分城施策”在金融端的一种体现，随着调控的继续深入，楼市趋冷的城市首套房贷利率大概率会按照最低标准来执行，即首套利率为上个月LPR，二套利率在上月LPR上增加60个基点，而楼市依旧火热的城市，在标准上上浮的基点则会更多，热点城市，房贷利率难降。房贷与LPR挂钩后，以往“利率打9折、85折”的情况不会再出现。
王满仓与沈玮对此有相同的看法，地方银行有自主权确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，地方银行根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限。利率变动更加灵活提高了LPR的市场化程度，发挥好LPR对贷款利率的引导作用，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。
刘兰兰表示，自2019年10月8日起，购房者办理贷款选择调整利率的周期会有两个选项：调整房贷利率的周期最短是1年或者是整个还款周期内都不作调整，房贷利率的定价周期灵活，购房者可结合自身实际情况，每年根据LPR调整房贷利率，购房者自主性增强，长期来看，或可减少购房者的综合利息支出。
房企战略布局将调整
供需失衡或将更严重
利率调整是从政策到市场的重大变革，看似针对个人住房贷款的调整政策，对于房地产行业也产生了多方面的影响。沈玮分析，从大环境来说，该政策的调整意味着当前市场进入降息通道，在此基础上，利率还会有继续的加点。对于房地产这个层面的金融端而言，依然是在继续收紧，反映在两方面，一方面在于购房者的房贷收紧，另一方面是房企的融资收紧，加上此前整体房地产信托的融资渠道已经锁死，直接导致收紧之后，房企拿地减少，如果融资出现变化，再加上二级市场限价和市场下行，销售一旦出现滞后，对中小型房企来说，活下去是首要要务，对于大品牌房企来说，势必导致调整战略，比如说重心收缩到一二线，但如果扎堆一二线城市，就会导致地价太高，进而影响开发热情，最直接的后果就是供需继续失衡。
朱郁表示，配合政策建立长效调控政策，对于开发企业来说，利率严峻的态势不会改变，在整个房地产开发企业的融资贷款门槛、额度都会受一定约束，银行放贷额度紧缺，放贷也会非常谨慎，该状态将维持中长周期，不会短周期改变。根据政策结构，地区间或者城市间的差异会进一步拉大，明显分化，因城施策也将体现在利率方面，未来利率政策辅助调控政策成为长效机制，所以在城市之间的房贷利率也会有显著分化。西安作为二线城市，也将与同级别城市存在差异，这也辅助了原有的调控机制。
王满仓从另一个角度分析，利率调整从政策性到市场性的重大变革，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率的传导效率，防止资金过多地流向房地产市场，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
“政策将LPR加点作为住房贷款利率定价，实则是纯粹为了打补丁，防止因为中央在推行给实体经济降成本，降贷款利率时，把住房贷款利率也给降低，这与目前中央主导的房住不炒理念和房地产调控导向不符合，于是就得加个补丁，目的是对于住房贷款短期内调控不放松。”周文豪分析。 华商报记者 杜蒙 狄芳