日期:[2019年03月06日]
-- 华商报 --
版次:[K4]
2019年榆林城区房地产市场何去何从？
2018年，榆林房地产市场蓬勃发展，房地产业保持高位增长。在全市房地产开发投资中，榆阳区占到60.6%。2019年，以榆阳区为主的榆林城区房地产市场存在什么问题，会有什么变化？让我们听一听业内专家的分析。
市场存在5个主要问题
区域开发不平衡最突出
2018年，榆林房地产市场投资高位增长、住宅施工规模较大、住宅销售面积同步增长迅速。但不可否认的是当前榆林房地产市场还存在5个不容回避的问题。
榆林房地产协会一人士分析认为，第一个问题是：土地推出量过大。根据榆林市住建局相关资料统计，2018年已经审批规划的地块高达75个；据国土局相关资料显示，2018年市本级共出让65宗土地，出让面积530.91公顷。其中，房地产用地25宗，合计77.91公顷，这些已获批的地块区域依然以东沙、老城区、开发区为主，预计一至两年内将井喷式面世。随着市场供应量的增加，竞争将会更激烈，市场形势也会更严峻。
其次，棚改受政策影响有所放缓。棚改的货币化是近两年榆阳城区房地产销售面积稳定增长的主要原因。目前，滨水西岸、崇文雅苑、东城墙和梅花楼、肤施南路南延两侧、榆阳河这些棚改项目都是续建项目，2018年只是扫尾，完成了投资21.57亿元。当前受到棚改放缓的影响，预计2019年榆阳城区成交量可能出现10%以内的小幅下跌。
区域开发不平衡，是最突出的一个问题。地理位置及周边环境是决定销售市场和销售价格的一个重要因素，榆阳城区按照区域划分房地产开发情况如下：
东沙片区：以经济适用房的建设打响了“东山崛起”的第一战，榆阳区用大手笔打造的金阳、金沙、金榆、金林等小区入住了数万居民，加之配套的五中、七小、八小、十小等学校的使用，让榆林“东山”迅速与“西沙”比翼双飞，近几年来东沙发展十分迅速。2018年在建及待售项目23个，施工规模140.90万平方米，其中，规划住宅套数10573套，全年住宅销售1462套。预计2019年价格比较合理，销售有压力，但市场销售较为稳定。
高新区：作为当前榆林的行政中心、教育中心、资源高度密集中心，目前可开发的优质土地资源较少，是榆林房地产最为成熟的板块，这里的置业需求依然稳中有升。2018年在建及待售项目23个，施工规模244.40万平方米，其中，规划住宅套数15010套，全年住宅销售2121套。
老城区辖区（含滨河公园沿线项目）：在圣都乐园周围2018年底已经公示的住宅项目7个，项目总规模126.43万平方米，规划住宅套数6741套，作为老城区商业区域繁荣的住宅项目，土地价值本身就高，虽然居住环境较好，生活便捷，但如果高价上市将会隔离很大一部分置业客户。
西沙片区：环境良好、配套比较完善，该区域项目是购房者的一个较好选择。2018年在建及待售项目19个，施工规模149.68万平方米，其中，规划住宅套数7736套，全年住宅销售2103套。
南郊片区：在建两个项目，总建筑面积12.76万平方米，规划套数649套。北郊目前暂无开发项目。
另外，用途结构不合理也是一个不容忽视的问题。截至2018年底，待售面积68.32万平方米，其中住宅待售面积10.35万平方米，商业营业用房待售面积30.96万平方米。商业营业用房待售面积是住宅待售面积的3倍，待售量过大，同时销售压力也大，用途结构欠合理。
最后，银行信贷进一步紧缩，影响企业的正常发展。对于房地产企业而言，资金流转速度的快与慢，直接影响企业效益的好与坏。
市场依然供大于求
开发商要善于抓住时机
榆林房地产专业人士认为，“调速不减势、量增质更优”成为2018年榆林房地产市场改革的重头戏。通过政府一系列改革措施释放红利，激发了市场活力，提高了资源配置效率，保持了“新常态”下的平稳增长。
2019年榆林房地产市场机遇与风险并存。据多年从事房地产销售工作的刘鹏讲，榆林近年来房地产出现了几轮的大洗牌，2018年一些停了多年的项目重新启动，市场热了起来。高新区作为当前榆林的行政中心，教育中心，商圈购物中心，医疗等资源高度密集中心，也是榆林房地产最为成熟的板块，2019年刚需依然稳中有升。
榆林房地产协会工作人员表示，总的来讲榆林城区房产市场依然供大于求，而很多刚需客户在观望，炒房者也在观望，开发商只要善于把握时机、抓住机遇，就能规避风险。 华商报记者 赵一鸣
市场存在5个主要问题
区域开发不平衡最突出
2018年，榆林房地产市场投资高位增长、住宅施工规模较大、住宅销售面积同步增长迅速。但不可否认的是当前榆林房地产市场还存在5个不容回避的问题。
榆林房地产协会一人士分析认为，第一个问题是：土地推出量过大。根据榆林市住建局相关资料统计，2018年已经审批规划的地块高达75个；据国土局相关资料显示，2018年市本级共出让65宗土地，出让面积530.91公顷。其中，房地产用地25宗，合计77.91公顷，这些已获批的地块区域依然以东沙、老城区、开发区为主，预计一至两年内将井喷式面世。随着市场供应量的增加，竞争将会更激烈，市场形势也会更严峻。
其次，棚改受政策影响有所放缓。棚改的货币化是近两年榆阳城区房地产销售面积稳定增长的主要原因。目前，滨水西岸、崇文雅苑、东城墙和梅花楼、肤施南路南延两侧、榆阳河这些棚改项目都是续建项目，2018年只是扫尾，完成了投资21.57亿元。当前受到棚改放缓的影响，预计2019年榆阳城区成交量可能出现10%以内的小幅下跌。
区域开发不平衡，是最突出的一个问题。地理位置及周边环境是决定销售市场和销售价格的一个重要因素，榆阳城区按照区域划分房地产开发情况如下：
东沙片区：以经济适用房的建设打响了“东山崛起”的第一战，榆阳区用大手笔打造的金阳、金沙、金榆、金林等小区入住了数万居民，加之配套的五中、七小、八小、十小等学校的使用，让榆林“东山”迅速与“西沙”比翼双飞，近几年来东沙发展十分迅速。2018年在建及待售项目23个，施工规模140.90万平方米，其中，规划住宅套数10573套，全年住宅销售1462套。预计2019年价格比较合理，销售有压力，但市场销售较为稳定。
高新区：作为当前榆林的行政中心、教育中心、资源高度密集中心，目前可开发的优质土地资源较少，是榆林房地产最为成熟的板块，这里的置业需求依然稳中有升。2018年在建及待售项目23个，施工规模244.40万平方米，其中，规划住宅套数15010套，全年住宅销售2121套。
老城区辖区（含滨河公园沿线项目）：在圣都乐园周围2018年底已经公示的住宅项目7个，项目总规模126.43万平方米，规划住宅套数6741套，作为老城区商业区域繁荣的住宅项目，土地价值本身就高，虽然居住环境较好，生活便捷，但如果高价上市将会隔离很大一部分置业客户。
西沙片区：环境良好、配套比较完善，该区域项目是购房者的一个较好选择。2018年在建及待售项目19个，施工规模149.68万平方米，其中，规划住宅套数7736套，全年住宅销售2103套。
南郊片区：在建两个项目，总建筑面积12.76万平方米，规划套数649套。北郊目前暂无开发项目。
另外，用途结构不合理也是一个不容忽视的问题。截至2018年底，待售面积68.32万平方米，其中住宅待售面积10.35万平方米，商业营业用房待售面积30.96万平方米。商业营业用房待售面积是住宅待售面积的3倍，待售量过大，同时销售压力也大，用途结构欠合理。
最后，银行信贷进一步紧缩，影响企业的正常发展。对于房地产企业而言，资金流转速度的快与慢，直接影响企业效益的好与坏。
市场依然供大于求
开发商要善于抓住时机
榆林房地产专业人士认为，“调速不减势、量增质更优”成为2018年榆林房地产市场改革的重头戏。通过政府一系列改革措施释放红利，激发了市场活力，提高了资源配置效率，保持了“新常态”下的平稳增长。
2019年榆林房地产市场机遇与风险并存。据多年从事房地产销售工作的刘鹏讲，榆林近年来房地产出现了几轮的大洗牌，2018年一些停了多年的项目重新启动，市场热了起来。高新区作为当前榆林的行政中心，教育中心，商圈购物中心，医疗等资源高度密集中心，也是榆林房地产最为成熟的板块，2019年刚需依然稳中有升。
榆林房地产协会工作人员表示，总的来讲榆林城区房产市场依然供大于求，而很多刚需客户在观望，炒房者也在观望，开发商只要善于把握时机、抓住机遇，就能规避风险。 华商报记者 赵一鸣