日期:[2019年03月04日]
-- 华商报 --
版次:[B4]
资金断档
烂尾 延期 伤
>>寻求对策
针对烂尾楼
政府每年都在推进解决
毫无疑问，很多楼盘都是由于资金链断裂导致烂尾，但钱并不是唯一的原因。导致烂尾的原因，也可能是建筑本身手续不全，或者没有通过相关审批。
“建设时没有严格按照规划、土地、建设等手续建楼，存在违法加建现象，随着国家政策的不断完善，手续办不下去，导致烂尾。”
3月1日，华商报记者辗转联系上一楼盘的开发商，他坦言，由于过去房地产市场管理不够规范和健全，开发企业资金缺乏，没有足够的资本金或抽逃资本金，取得项目后靠贷款、销售及施工企业垫资等方式融资建设，一旦某个环节不顺利，就会出问题，造成项目无法实施。另外，部分房地产开发项目无法与被拆迁户达成拆迁安置补偿协议，也会导致项目长期不能实施。此外，还有一个原因就是，楼盘涉及经济纠纷或案件正在诉讼，法院对部分财产实行保全，也会导致项目停滞。
这名开发商表示，有的房地产开发企业在项目实施过程中，因为规划调整或拆迁量过大等原因，认为项目建成后难以获利，也可能会停止实施建设。而很多市民在购房的时候贪图便宜，以低于市场价购买房子，这些房子多是五证不全的，这就存在很大风险。
西安市住房和城乡建设局相关工作人员介绍，城棚改项目遵循的是属地管理和行业管理的原则，主管部门一直在进行统计、梳理和协调工作。根据西安市政府2016年4月20日《研究城中村改造项目涉房稳定有关问题》会议精神及《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（市政发32号），对于城改项目存在的遗留问题由市城改办、所属区政府牵头处理，相关单位积极配合。
西安市城中村（棚户区）改造办公室一工作人员表示，业主有合同的话，可以根据合同约定维护自身权益。另外，楼盘烂尾原因各异，政府每年都在想各种办法推进解决。
>>“新生”案例
西安部分烂尾项目“改头换面”重获新生
“西北第一高”
沉睡9年成地标
西安多个烂尾楼，最终都是通过“改头换面”重获新生。
南门外的原太阳宫，多次易手最终变更为珠江时代广场后，历时12年终于建成亮相；北大街原迎宾大厦更名为锦苑富润大饭店之后，2007年开业；金花北路原西都大酒店沉睡了很久，几经周折后于2010年变身新兴戴斯大酒店，璀璨亮相。
最有名的还要算南二环与朱雀路十字的陕西信息大厦，曾被称为“西北第一高”，烂尾9年后，在2011年以皇冠假日酒店的新身份对外营业，成为一个地标性建筑。
烂尾4年后
汉城壹号完成交房1541户
西安城改项目中，汉城壹号也曾是一个“著名”的烂尾楼。
汉城壹号项目位于汉城南路与枣园西路十字西南角，为莲湖区杨家围墙城改项目，开发企业为西安明城置业有限公司。该项目于2014年1月完成村民回迁安置。
2015年1月，因开发企业资金链断裂，导致项目商业开发楼盘长期停工，共涉及9栋楼1900余户购房群众。
项目停工后，莲湖区先后通过约谈企业等多种途径推进项目复工，但由于项目债权债务复杂、法院查封土地等原因，导致项目重启失败。期间，群众交房诉求日益强烈，西安市委、市政府对此高度关注，自2017年11月，市委主要领导多次批示，市级领导多次召开专题会，并实地督导解决项目问题，终于在2018年5月30日，经过多轮磋商促成了远洋集团与明城公司的正式合作。2018年7月15日，项目正式复工建设。
莲湖区与群众建立了微信群，随时和群众面对面交流。2018年11月底9栋楼中的5栋竣工，今年1月19日最后1栋楼竣工，9栋楼的工程建设全面完成。2018年12月9日项目正式启动交房，截至2019年1月28日共完成交房1541户。收房业主对房屋质量和小区环境普遍表示满意。
莲湖区相关部门表示，随后将依法妥善处置项目债权债务纠纷，加快房屋产权手续办理，让业主放心；解决好业主入住后户籍、教育等问题，打造星级小区，让业主舒心。
>>购房警示
拒绝购买无证销售的房屋
西安市房管局曾发布新建商品房购房警示，以“选房前”“看房时”“买房时”3个时段为先后步骤，分别警示购房人在购买新建商品房时需要注意的事项。
选房时：拒绝购买无证销售的房屋，购房人必须查看开发企业是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，重点查看《商品房预售许可证》。
查看《商品房预售许可证》时应注意3个问题：首先，《商品房预售许可证》中载明的开发企业应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发企业销售的合法性。其次，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。即购房人购买的房屋必须在销售许可范围之内，如未在销售许可范围之内，属于非法销售。最后，要核实项目名称与开发企业的广告宣传是否一致。
相关“五证”可在销售现场通过公示内容查阅。开发企业以手续正在办理为由提供不了“五证”的，购房人应拒绝购买，切不可盲目交纳包括定金等任何款项。
看房时：要实地了解楼盘，通过4个步骤来看房。
购房人应当对有意向的楼盘进行实地了解，楼盘配套设施均以政府规划审批为准，相关规划文件均在现场公示。
建议按以下4个步骤看房：第一步，了解目标房源的价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务，这些大多数购房人都能做到。第二步，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，这一点经验较为丰富的购房人能做到。第三步，将置业顾问等相关方面的承诺以书面形式确认，这一点很少有购房人能做到，而日后的诸多纠纷往往源于此。最后一步，还应对开发企业的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑进行多方面了解。
买房时：慎交购房定金，合同必须网签备案。买房签约时，购房人应重点关注：慎交购房定金。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。因此，购房人在确定购房意向前，尽量不要随便向开发企业交付定金，要认识到签订了认购协议、交了定金，便具有法律效力，双方都必须按协议履行。
购房人付款时，一定要与开发企业登录房管局商品房网签平台签订《商品房买卖合同》，并提交房管部门备案。购房人一定要详细查看合同条款，双方签字确认后，再按合同约定付款。
购房所有款项（首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）必须全额交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与售楼场所公示的《商品房预售资金监管协议》及双方签订的《商品房买卖合同》载明的监管账号一致，不得直接将购房款交存至开发企业的其他账户，以避免购房风险。
如果购房人选择按揭，必须看贷款是否能落实。按照按揭购房流程应先签订《商品房买卖合同》，后办理按揭手续。一旦按揭贷款不成功，购房人就会面临承担高额违约金的风险。因此，在签订购房合同之前，应查清自己的信用状况，向按揭银行或住房公积金管理中心咨询贷款政策，了解自己是否可贷款及额度，并正确评估自己的还款风险，以免合同签订后，贷款办不下来，或者发现自己无力还贷，从而赔偿违约金。
>>律师支招
开发商延期交房
合同约定不同，维权选择不同
购买期房最怕的是逾期交房，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，在开发商延迟交房时，不管购房者是否要解除合同，都应在开发商迟延交房后立即发函书面催告交房，这既是购房者在开发商迟延交房时采取的应对措施，也是催告后可行使解除合同权利的前提条件。
在购房合同中，双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（1）若合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定迟延交房的损失。
（2）若购房合同既约定违约金又约定赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。如果需要解除合同的，购房款利息损失也应当考虑在内。
陕西仁和万国律师事务所胡超奇律师介绍，有的开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住，俗称强交房。此时，购房者可要求开发商出示“两书一表”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料，及审查水、电、气等能否正常使用。否则，购房者有权拒绝收房，由此引起的法律责任由开发商承担。如因不可抗力致使不能如期交房，则开发商无责。
胡超奇提醒，购房者应注意收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等材料，以备在维权时使用。 华商报记者 佘晖 实习生 王路 文/图
评论
针对烂尾楼盘能否一楼一策
杨鹏买套房子对大多数人来说，几乎要花费大半辈子的积蓄。关键是，大部分的在售楼盘都是期房，这意味着购房者签订购房合同后要等一段时间才能入住，而期房也存在风险。要问买期房最怕啥？答案除了“货不对板”外，更多的恐怕要数“怕房子变成烂尾楼”了！
导致延期交付乃至烂尾的原因各异，并不都是钱的问题。每个楼盘背后都有不同的“故事”，不可一概而论。但是，这种行为对于契约精神的破坏，对于普通购房者权益的侵害，对于城市形象、人居环境、社会安全的影响等，却是显而易见的。因此，针对不同的延期交付或者烂尾楼盘，有必要根据实际情况采取“一楼一策”，尽早予以妥善解决。
目前，国内一些地方虽然已经开始试点现房销售，但商品房预售制短期内尚无退出舞台的迹象。也就是说，延期交付和烂尾楼盘这些楼市里长期存在的顽疾还会存在。这也提醒相关部门，要严格执行相关规定，加强过程监管，发现烂尾苗头就应及时介入，将烂尾扼杀在萌芽状态。同时，购房者在买房前要对楼盘进行全面了解，合理评估风险，有意识地规避烂尾风险。
针对烂尾楼
政府每年都在推进解决
毫无疑问，很多楼盘都是由于资金链断裂导致烂尾，但钱并不是唯一的原因。导致烂尾的原因，也可能是建筑本身手续不全，或者没有通过相关审批。
“建设时没有严格按照规划、土地、建设等手续建楼，存在违法加建现象，随着国家政策的不断完善，手续办不下去，导致烂尾。”
3月1日，华商报记者辗转联系上一楼盘的开发商，他坦言，由于过去房地产市场管理不够规范和健全，开发企业资金缺乏，没有足够的资本金或抽逃资本金，取得项目后靠贷款、销售及施工企业垫资等方式融资建设，一旦某个环节不顺利，就会出问题，造成项目无法实施。另外，部分房地产开发项目无法与被拆迁户达成拆迁安置补偿协议，也会导致项目长期不能实施。此外，还有一个原因就是，楼盘涉及经济纠纷或案件正在诉讼，法院对部分财产实行保全，也会导致项目停滞。
这名开发商表示，有的房地产开发企业在项目实施过程中，因为规划调整或拆迁量过大等原因，认为项目建成后难以获利，也可能会停止实施建设。而很多市民在购房的时候贪图便宜，以低于市场价购买房子，这些房子多是五证不全的，这就存在很大风险。
西安市住房和城乡建设局相关工作人员介绍，城棚改项目遵循的是属地管理和行业管理的原则，主管部门一直在进行统计、梳理和协调工作。根据西安市政府2016年4月20日《研究城中村改造项目涉房稳定有关问题》会议精神及《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（市政发32号），对于城改项目存在的遗留问题由市城改办、所属区政府牵头处理，相关单位积极配合。
西安市城中村（棚户区）改造办公室一工作人员表示，业主有合同的话，可以根据合同约定维护自身权益。另外，楼盘烂尾原因各异，政府每年都在想各种办法推进解决。
>>“新生”案例
西安部分烂尾项目“改头换面”重获新生
“西北第一高”
沉睡9年成地标
西安多个烂尾楼，最终都是通过“改头换面”重获新生。
南门外的原太阳宫，多次易手最终变更为珠江时代广场后，历时12年终于建成亮相；北大街原迎宾大厦更名为锦苑富润大饭店之后，2007年开业；金花北路原西都大酒店沉睡了很久，几经周折后于2010年变身新兴戴斯大酒店，璀璨亮相。
最有名的还要算南二环与朱雀路十字的陕西信息大厦，曾被称为“西北第一高”，烂尾9年后，在2011年以皇冠假日酒店的新身份对外营业，成为一个地标性建筑。
烂尾4年后
汉城壹号完成交房1541户
西安城改项目中，汉城壹号也曾是一个“著名”的烂尾楼。
汉城壹号项目位于汉城南路与枣园西路十字西南角，为莲湖区杨家围墙城改项目，开发企业为西安明城置业有限公司。该项目于2014年1月完成村民回迁安置。
2015年1月，因开发企业资金链断裂，导致项目商业开发楼盘长期停工，共涉及9栋楼1900余户购房群众。
项目停工后，莲湖区先后通过约谈企业等多种途径推进项目复工，但由于项目债权债务复杂、法院查封土地等原因，导致项目重启失败。期间，群众交房诉求日益强烈，西安市委、市政府对此高度关注，自2017年11月，市委主要领导多次批示，市级领导多次召开专题会，并实地督导解决项目问题，终于在2018年5月30日，经过多轮磋商促成了远洋集团与明城公司的正式合作。2018年7月15日，项目正式复工建设。
莲湖区与群众建立了微信群，随时和群众面对面交流。2018年11月底9栋楼中的5栋竣工，今年1月19日最后1栋楼竣工，9栋楼的工程建设全面完成。2018年12月9日项目正式启动交房，截至2019年1月28日共完成交房1541户。收房业主对房屋质量和小区环境普遍表示满意。
莲湖区相关部门表示，随后将依法妥善处置项目债权债务纠纷，加快房屋产权手续办理，让业主放心；解决好业主入住后户籍、教育等问题，打造星级小区，让业主舒心。
>>购房警示
拒绝购买无证销售的房屋
西安市房管局曾发布新建商品房购房警示，以“选房前”“看房时”“买房时”3个时段为先后步骤，分别警示购房人在购买新建商品房时需要注意的事项。
选房时：拒绝购买无证销售的房屋，购房人必须查看开发企业是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，重点查看《商品房预售许可证》。
查看《商品房预售许可证》时应注意3个问题：首先，《商品房预售许可证》中载明的开发企业应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发企业销售的合法性。其次，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。即购房人购买的房屋必须在销售许可范围之内，如未在销售许可范围之内，属于非法销售。最后，要核实项目名称与开发企业的广告宣传是否一致。
相关“五证”可在销售现场通过公示内容查阅。开发企业以手续正在办理为由提供不了“五证”的，购房人应拒绝购买，切不可盲目交纳包括定金等任何款项。
看房时：要实地了解楼盘，通过4个步骤来看房。
购房人应当对有意向的楼盘进行实地了解，楼盘配套设施均以政府规划审批为准，相关规划文件均在现场公示。
建议按以下4个步骤看房：第一步，了解目标房源的价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务，这些大多数购房人都能做到。第二步，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，这一点经验较为丰富的购房人能做到。第三步，将置业顾问等相关方面的承诺以书面形式确认，这一点很少有购房人能做到，而日后的诸多纠纷往往源于此。最后一步，还应对开发企业的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑进行多方面了解。
买房时：慎交购房定金，合同必须网签备案。买房签约时，购房人应重点关注：慎交购房定金。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。因此，购房人在确定购房意向前，尽量不要随便向开发企业交付定金，要认识到签订了认购协议、交了定金，便具有法律效力，双方都必须按协议履行。
购房人付款时，一定要与开发企业登录房管局商品房网签平台签订《商品房买卖合同》，并提交房管部门备案。购房人一定要详细查看合同条款，双方签字确认后，再按合同约定付款。
购房所有款项（首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）必须全额交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与售楼场所公示的《商品房预售资金监管协议》及双方签订的《商品房买卖合同》载明的监管账号一致，不得直接将购房款交存至开发企业的其他账户，以避免购房风险。
如果购房人选择按揭，必须看贷款是否能落实。按照按揭购房流程应先签订《商品房买卖合同》，后办理按揭手续。一旦按揭贷款不成功，购房人就会面临承担高额违约金的风险。因此，在签订购房合同之前，应查清自己的信用状况，向按揭银行或住房公积金管理中心咨询贷款政策，了解自己是否可贷款及额度，并正确评估自己的还款风险，以免合同签订后，贷款办不下来，或者发现自己无力还贷，从而赔偿违约金。
>>律师支招
开发商延期交房
合同约定不同，维权选择不同
购买期房最怕的是逾期交房，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，在开发商延迟交房时，不管购房者是否要解除合同，都应在开发商迟延交房后立即发函书面催告交房，这既是购房者在开发商迟延交房时采取的应对措施，也是催告后可行使解除合同权利的前提条件。
在购房合同中，双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（1）若合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定迟延交房的损失。
（2）若购房合同既约定违约金又约定赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。如果需要解除合同的，购房款利息损失也应当考虑在内。
陕西仁和万国律师事务所胡超奇律师介绍，有的开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住，俗称强交房。此时，购房者可要求开发商出示“两书一表”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料，及审查水、电、气等能否正常使用。否则，购房者有权拒绝收房，由此引起的法律责任由开发商承担。如因不可抗力致使不能如期交房，则开发商无责。
胡超奇提醒，购房者应注意收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等材料，以备在维权时使用。 华商报记者 佘晖 实习生 王路 文/图
评论
针对烂尾楼盘能否一楼一策
杨鹏买套房子对大多数人来说，几乎要花费大半辈子的积蓄。关键是，大部分的在售楼盘都是期房，这意味着购房者签订购房合同后要等一段时间才能入住，而期房也存在风险。要问买期房最怕啥？答案除了“货不对板”外，更多的恐怕要数“怕房子变成烂尾楼”了！
导致延期交付乃至烂尾的原因各异，并不都是钱的问题。每个楼盘背后都有不同的“故事”，不可一概而论。但是，这种行为对于契约精神的破坏，对于普通购房者权益的侵害，对于城市形象、人居环境、社会安全的影响等，却是显而易见的。因此，针对不同的延期交付或者烂尾楼盘，有必要根据实际情况采取“一楼一策”，尽早予以妥善解决。
目前，国内一些地方虽然已经开始试点现房销售，但商品房预售制短期内尚无退出舞台的迹象。也就是说，延期交付和烂尾楼盘这些楼市里长期存在的顽疾还会存在。这也提醒相关部门，要严格执行相关规定，加强过程监管，发现烂尾苗头就应及时介入，将烂尾扼杀在萌芽状态。同时，购房者在买房前要对楼盘进行全面了解，合理评估风险，有意识地规避烂尾风险。