日期:[2018年10月29日]
-- 华商报 --
版次:[A7]
小区附近行路难
爱菊欣园：
有业主买了机械车位
却感到不放心
爱菊欣园位于太华北路和凤城三路交界处。业主们反映，目前小区在卖车位，不允许业主车辆进小区，很不方便。
10月21日下午，华商报记者来到该小区，在门口看到路两边停了很多车，道沿上也停着车。一位女业主说，小区入住率有40%左右，业主把车停在这里经常会被贴条，小区地下车位还没完全弄好，另外物业也不让车进小区。
院内有两处小的地面停车场，看起来没有启用，停着几辆电动车。
地下车库内，开放的部分主要是立体机械车位，分为上中下三层。一位业主介绍，最下面一层7万，最上面一层10万，中层车位15万。对机械车位不放心，他还没有买。
业主吴先生说，他花8.9万元买了一个机械车位，买了后才知道只有使用权。对于机械车位的维修、保养等后续问题，他也比较担心，所以虽然钱交了，但合同还没有签。
物业人员说，开发商要求必须买车位才能停车，不买车位不让停。建议看谁买了车位不用，就租赁一个，包月价格大概是包括管理费在内400元。机械车位有600多个，卖的是使用权；平层车位也有但比较少，价格20万元左右，有没有产权不清楚。地面上的两片停车区域，是消防应急车位和商铺的车位。
售楼部工作人员表示，上次协调了几十个车位出来让业主租，但业主不租。现在出售的是机械车位，没有产权，转让的是使用权，使用期限和房子期限一样。至于维护和保养，可能是业主和开发商共同承担。平层车位暂时没有。
车位产权情况：机械车位约定的是使用权，平层车位情况未确认。
海伦春天：
地下车库空荡荡
周围路边全是车
海伦春天位于阿房一路，小区北边是一家酒店用品城。
10月22日上午，华商报记者看到这个小区周边道路的路边几乎停满了车，外围商铺门前地面车位也停满了车，但该小区地下车库却空空荡荡，停的车极少，负二层几乎没有停车。
业主丁先生说，小区是9月15日才不让临停车辆进的。他没买车位，在小区对面一个停车场办了包月，一个月150元。取消临停后，业主们组织过集体维权，街道办专门来给物业做过工作，但问题还是没能解决。一位业主说自己买了车位，听物业经理说有2000个车位，只卖了600个。
物业公司人员建议，可以向买了车位的业主租赁。
售楼处工作人员表示，在售的都是平层车位，负二层车位没有，只有负一层，价格在10万元多一点，都是直接网签合同，是产权车位，房管局有备案。
车位产权情况：售楼人员和一些业主表示，属于有产权车位。
>>官方表态
西安市房管局：规划的地下车位可以办预售证
西安市房管局产权市场处工作人员表示，“卖使用权”是老百姓的习惯说法，实际上车位的转让有三种形式：出卖、出租或附赠。
对于按规划建设的地下车位，房管局是可以给办理预售证的。这就像房子一样，办理预售许可证后，业主就可以和开发商签订网签合同；达到交付使用条件，经验收合格以后，规划局和建委验收、备案完成以后，就可以到国土局去办理不动产权证。这样的车位，业主是可以拿到不动产权证书的。
还有一种形式，就是通过出租来满足业主的停车需求。现行合同法规定，最长的租赁期限是20年。
“能办预售许可手续的，开发商大多数都会来办，不能办的可能是不符合办预售许可手续的条件。比如，有些小区规划有地上车位，地上车位不属于不动产，不用办理预售许可手续。”对于人防车位，房管部门并没有办过预售证。
如果是办了预售许可证的车位，房管部门也会要求企业在销售现场明示车位的配比情况、规划情况，包括销售价格等都要宣传公示。
机械车位只是一个设备而已，不属于不动产，房管局是不办理预售许可手续的。
不动产的所有权需要登记，动产的所有权不需要进行登记。不动产的产权转移，需要登记以后才能生效；动产的产权转移，双方交付就可以生效。
西安市物价局：车位售价和租赁价格由市场调节
地下车位售价由谁定，需不需要物价部门审核备案？车位租赁和停放服务收费有没有统一的政府指导价？
西安市物价局服务价格处工作人员表示，9月18日，西安市物价局专门下发了《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》。西安市物业区域内交通工具停放服务收费标准，由物业服务企业与业主在有关省定政府指导价范围内约定。约定的交通工具停放服务收费高于省定政府指导价的，按省定政府指导价执行；低于省定政府指导价的，按约定标准执行。
根据省定政府指导价，小型汽车停放服务价格按月计算价格为：一类停车场，室内150元、露天80元；二类停车场，室内130元、露天60元；三类停车场，室内100元、露天50元。小型汽车按次计算价格为：一类停车场，室内5元、露天4元；二类停车场，室内4元、露天3元；三类停车场，室内3元、露天2元。按次计费不分白昼，连续停车每8小时为一次。
关于地下车位的售价和车位租赁价格，西安市物价局服务价格处工作人员表示，根据中省有关文件规定属于市场调节价，由经营者按市场情况自主定价，经营者不需要到物价局审核备案。
西安市国土局：有产权证和预售证的车位可以买
西安市国土局下属的西安市不动产登记局工作人员介绍，对规划审批，他们一般是根据地上的规划规模和地下的规划规模，正常予以登记。第一次登记，就登记在建设单位名下。按照规划建设的地下车位，也属于这种情况。
“对于人防工程，按照人防法的规定，是战时征用，平时‘谁投资谁受益’。所以，我们把产权就先登记在建设单位名下了。每一个项目建成后验收要到人防办，人防办就要对他们这一块的人防部位进行验收。我们是依据物权法和不动产登记条例进行物权登记的。当网签交易结束时，我们看具备网签合同的、符合物权法和不动产登记条例的，就来依法登记。一般只要有房管局那边签订的网签买卖合同的，这边都给办证。根据前期销售管理办法和预售管理办法，哪些可销售、哪些不可销售，是由房管局去确定的。”
对于卖地下车位使用权的现象该怎么看？这位工作人员表示，“我不会去买的，作为国家公职人员，首先要守法，也要保护好自己。有产权证和预售证了，就可以买。”他说，给地下车位发证，也有发到个人名下的，现在和房证一样，也叫“不动产权证书”。
>>观点交锋
北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭：
地下建筑没有单独租赁的就不具备产权
地下建筑有分类，一种叫人防工程，还有一种叫地下租赁建筑。什么叫做地下租赁建筑呢？国家规定要看这土地是不是单独租赁。什么叫做单独租赁？就是在立项时，对地下建筑进行单独立项、单独建筑、单独核算、单独使用。但实际在全国，只有上海、北京、深圳、广州有过这种情况，其他城市从来没发生过。单独租赁，等于这块地方又要筹措土地出让金。一个房子的地基，要占整个房子的三分之一的价格，因此很少有开发商这样做的，基本上都是利用房屋地基建设地下停车场。所以严格来说，地下建筑没有单独租赁的，就不具备产权了。
另外在成本核算时，不少开发商把地下车库的建设成本转移到楼栋总成本里了。而有的开发商是只付一部分钱，把地下空间改造成可以停车的地下车库。根据物权法、物业管理条例和地下空间管理条例，对开发商投入建设的停车设施，应该用两条来判断：是不是规划需要的？规划图上是不是有？如果有，那应该投入；如果规划图上没有，是自己加进去的，那还存在是不是合法、合规的问题，合法是说允不允许你停车，合规是说允不允许你投入。所以，尽管现在没有明确说地下建筑产权也归房屋产权人所有，但实际上无论地上地下除了人防工程以外，都应该归属房屋产权人所有。
从多个角度分析的结论就是：地下部分不属于开发商所有。
那么，为什么会普遍变成了开发商所有呢？这个根子就在于前期物业合同。前期物业合同是建设者在完成房屋建筑、进入销售阶段时，按照国家政策要求，要有物业管理。开发商常常是让和自己有关系的公司来代理，或者叫做甲方聘请。现在发生的一切后果，以及开发商现在提出的很多理由，统统都在于前期物业合同。现在只有前期物业进入机制，没有前期物业退出机制。只要不召开业主大会，就永远是前期物业，就意味着开发商永远占有。很多城市的物业管理条例包括西安的在内，都不提前期物业的退出机制问题。这个问题，恰恰是所有物业矛盾纠纷的核心。这一点应该引起立法者的注意。
某楼盘开发建设单位负责人谢先生：
业主可能不希望收停车费
但哪有这个道理？
我们转让的是使用权。不过前提条件是，地下车位是我们的。不是我们的，就没有这个权利。
涉及利益的问题都会为自己考虑，作为业主可能不希望收停车费，但哪有这个道理？开发商投入这么多钱建设，产权也在开发商这里。如果产权不在开发商这儿，已经分摊到公摊里了，再去转让车位或收租金，那就是违法。现在西安市的地下车位，大证都在开发商处，可以“谁投资、谁受益”。至于价格，有市场监管部门在监管，只要合理，不管是租还是转让，只要符合国家法律就行。
所有立体车位是不能办证的。但建设立体车位，对层高有要求，在地下室建设中就要增加很多成本。刚开始做规划审批的时候，考虑到车位配比，是必须要建立体车位的，否则就达不到配比要求，是过不去的。这也是国家为了解决停车难，想出来的一个办法。
但有的业主认为，地下车位不是开发商的，是全体业主所有的，开发商就不该收停车费，业主连管理费都不用交。这毕竟是经营的范围，怎么可能合理呢？
新小区地下车位不能摊到公摊里面，这一点都明白。房管局有相关的法律法规，测绘是测绘部门在做。公摊就是为这栋楼服务的比如水泵房之类，才会公摊进去。 华商报记者 石铮
有业主买了机械车位
却感到不放心
爱菊欣园位于太华北路和凤城三路交界处。业主们反映，目前小区在卖车位，不允许业主车辆进小区，很不方便。
10月21日下午，华商报记者来到该小区，在门口看到路两边停了很多车，道沿上也停着车。一位女业主说，小区入住率有40%左右，业主把车停在这里经常会被贴条，小区地下车位还没完全弄好，另外物业也不让车进小区。
院内有两处小的地面停车场，看起来没有启用，停着几辆电动车。
地下车库内，开放的部分主要是立体机械车位，分为上中下三层。一位业主介绍，最下面一层7万，最上面一层10万，中层车位15万。对机械车位不放心，他还没有买。
业主吴先生说，他花8.9万元买了一个机械车位，买了后才知道只有使用权。对于机械车位的维修、保养等后续问题，他也比较担心，所以虽然钱交了，但合同还没有签。
物业人员说，开发商要求必须买车位才能停车，不买车位不让停。建议看谁买了车位不用，就租赁一个，包月价格大概是包括管理费在内400元。机械车位有600多个，卖的是使用权；平层车位也有但比较少，价格20万元左右，有没有产权不清楚。地面上的两片停车区域，是消防应急车位和商铺的车位。
售楼部工作人员表示，上次协调了几十个车位出来让业主租，但业主不租。现在出售的是机械车位，没有产权，转让的是使用权，使用期限和房子期限一样。至于维护和保养，可能是业主和开发商共同承担。平层车位暂时没有。
车位产权情况：机械车位约定的是使用权，平层车位情况未确认。
海伦春天：
地下车库空荡荡
周围路边全是车
海伦春天位于阿房一路，小区北边是一家酒店用品城。
10月22日上午，华商报记者看到这个小区周边道路的路边几乎停满了车，外围商铺门前地面车位也停满了车，但该小区地下车库却空空荡荡，停的车极少，负二层几乎没有停车。
业主丁先生说，小区是9月15日才不让临停车辆进的。他没买车位，在小区对面一个停车场办了包月，一个月150元。取消临停后，业主们组织过集体维权，街道办专门来给物业做过工作，但问题还是没能解决。一位业主说自己买了车位，听物业经理说有2000个车位，只卖了600个。
物业公司人员建议，可以向买了车位的业主租赁。
售楼处工作人员表示，在售的都是平层车位，负二层车位没有，只有负一层，价格在10万元多一点，都是直接网签合同，是产权车位，房管局有备案。
车位产权情况：售楼人员和一些业主表示，属于有产权车位。
>>官方表态
西安市房管局：规划的地下车位可以办预售证
西安市房管局产权市场处工作人员表示，“卖使用权”是老百姓的习惯说法，实际上车位的转让有三种形式：出卖、出租或附赠。
对于按规划建设的地下车位，房管局是可以给办理预售证的。这就像房子一样，办理预售许可证后，业主就可以和开发商签订网签合同；达到交付使用条件，经验收合格以后，规划局和建委验收、备案完成以后，就可以到国土局去办理不动产权证。这样的车位，业主是可以拿到不动产权证书的。
还有一种形式，就是通过出租来满足业主的停车需求。现行合同法规定，最长的租赁期限是20年。
“能办预售许可手续的，开发商大多数都会来办，不能办的可能是不符合办预售许可手续的条件。比如，有些小区规划有地上车位，地上车位不属于不动产，不用办理预售许可手续。”对于人防车位，房管部门并没有办过预售证。
如果是办了预售许可证的车位，房管部门也会要求企业在销售现场明示车位的配比情况、规划情况，包括销售价格等都要宣传公示。
机械车位只是一个设备而已，不属于不动产，房管局是不办理预售许可手续的。
不动产的所有权需要登记，动产的所有权不需要进行登记。不动产的产权转移，需要登记以后才能生效；动产的产权转移，双方交付就可以生效。
西安市物价局：车位售价和租赁价格由市场调节
地下车位售价由谁定，需不需要物价部门审核备案？车位租赁和停放服务收费有没有统一的政府指导价？
西安市物价局服务价格处工作人员表示，9月18日，西安市物价局专门下发了《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》。西安市物业区域内交通工具停放服务收费标准，由物业服务企业与业主在有关省定政府指导价范围内约定。约定的交通工具停放服务收费高于省定政府指导价的，按省定政府指导价执行；低于省定政府指导价的，按约定标准执行。
根据省定政府指导价，小型汽车停放服务价格按月计算价格为：一类停车场，室内150元、露天80元；二类停车场，室内130元、露天60元；三类停车场，室内100元、露天50元。小型汽车按次计算价格为：一类停车场，室内5元、露天4元；二类停车场，室内4元、露天3元；三类停车场，室内3元、露天2元。按次计费不分白昼，连续停车每8小时为一次。
关于地下车位的售价和车位租赁价格，西安市物价局服务价格处工作人员表示，根据中省有关文件规定属于市场调节价，由经营者按市场情况自主定价，经营者不需要到物价局审核备案。
西安市国土局：有产权证和预售证的车位可以买
西安市国土局下属的西安市不动产登记局工作人员介绍，对规划审批，他们一般是根据地上的规划规模和地下的规划规模，正常予以登记。第一次登记，就登记在建设单位名下。按照规划建设的地下车位，也属于这种情况。
“对于人防工程，按照人防法的规定，是战时征用，平时‘谁投资谁受益’。所以，我们把产权就先登记在建设单位名下了。每一个项目建成后验收要到人防办，人防办就要对他们这一块的人防部位进行验收。我们是依据物权法和不动产登记条例进行物权登记的。当网签交易结束时，我们看具备网签合同的、符合物权法和不动产登记条例的，就来依法登记。一般只要有房管局那边签订的网签买卖合同的，这边都给办证。根据前期销售管理办法和预售管理办法，哪些可销售、哪些不可销售，是由房管局去确定的。”
对于卖地下车位使用权的现象该怎么看？这位工作人员表示，“我不会去买的，作为国家公职人员，首先要守法，也要保护好自己。有产权证和预售证了，就可以买。”他说，给地下车位发证，也有发到个人名下的，现在和房证一样，也叫“不动产权证书”。
>>观点交锋
北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭：
地下建筑没有单独租赁的就不具备产权
地下建筑有分类，一种叫人防工程，还有一种叫地下租赁建筑。什么叫做地下租赁建筑呢？国家规定要看这土地是不是单独租赁。什么叫做单独租赁？就是在立项时，对地下建筑进行单独立项、单独建筑、单独核算、单独使用。但实际在全国，只有上海、北京、深圳、广州有过这种情况，其他城市从来没发生过。单独租赁，等于这块地方又要筹措土地出让金。一个房子的地基，要占整个房子的三分之一的价格，因此很少有开发商这样做的，基本上都是利用房屋地基建设地下停车场。所以严格来说，地下建筑没有单独租赁的，就不具备产权了。
另外在成本核算时，不少开发商把地下车库的建设成本转移到楼栋总成本里了。而有的开发商是只付一部分钱，把地下空间改造成可以停车的地下车库。根据物权法、物业管理条例和地下空间管理条例，对开发商投入建设的停车设施，应该用两条来判断：是不是规划需要的？规划图上是不是有？如果有，那应该投入；如果规划图上没有，是自己加进去的，那还存在是不是合法、合规的问题，合法是说允不允许你停车，合规是说允不允许你投入。所以，尽管现在没有明确说地下建筑产权也归房屋产权人所有，但实际上无论地上地下除了人防工程以外，都应该归属房屋产权人所有。
从多个角度分析的结论就是：地下部分不属于开发商所有。
那么，为什么会普遍变成了开发商所有呢？这个根子就在于前期物业合同。前期物业合同是建设者在完成房屋建筑、进入销售阶段时，按照国家政策要求，要有物业管理。开发商常常是让和自己有关系的公司来代理，或者叫做甲方聘请。现在发生的一切后果，以及开发商现在提出的很多理由，统统都在于前期物业合同。现在只有前期物业进入机制，没有前期物业退出机制。只要不召开业主大会，就永远是前期物业，就意味着开发商永远占有。很多城市的物业管理条例包括西安的在内，都不提前期物业的退出机制问题。这个问题，恰恰是所有物业矛盾纠纷的核心。这一点应该引起立法者的注意。
某楼盘开发建设单位负责人谢先生：
业主可能不希望收停车费
但哪有这个道理？
我们转让的是使用权。不过前提条件是，地下车位是我们的。不是我们的，就没有这个权利。
涉及利益的问题都会为自己考虑，作为业主可能不希望收停车费，但哪有这个道理？开发商投入这么多钱建设，产权也在开发商这里。如果产权不在开发商这儿，已经分摊到公摊里了，再去转让车位或收租金，那就是违法。现在西安市的地下车位，大证都在开发商处，可以“谁投资、谁受益”。至于价格，有市场监管部门在监管，只要合理，不管是租还是转让，只要符合国家法律就行。
所有立体车位是不能办证的。但建设立体车位，对层高有要求，在地下室建设中就要增加很多成本。刚开始做规划审批的时候，考虑到车位配比，是必须要建立体车位的，否则就达不到配比要求，是过不去的。这也是国家为了解决停车难，想出来的一个办法。
但有的业主认为，地下车位不是开发商的，是全体业主所有的，开发商就不该收停车费，业主连管理费都不用交。这毕竟是经营的范围，怎么可能合理呢？
新小区地下车位不能摊到公摊里面，这一点都明白。房管局有相关的法律法规，测绘是测绘部门在做。公摊就是为这栋楼服务的比如水泵房之类，才会公摊进去。 华商报记者 石铮