日期:[2019年06月22日]
-- 华商报 --
版次:[A3]
交70%房款入住5年多
遭开发商起诉 被判退房
被告业主不解：为啥此前两起类似案件业主均胜诉，到我这却败诉？委托律师向省高院递交再审申请，已被受理
交了70%的房款，且入住5年多，被开发商起诉要求解除合同，法院支持开发商诉求。相似的案情，邻居在同一个法院打官司，判决结果是驳回开发商解除合同要求。这让居住在西安市景寓学府小区的韩女士想不明白。
业主：因多出面积及房子被抵押等纠纷，未支付剩余房款
6月21日，拿着法院的二审判决书，韩女士忍不住流泪。她已经委托律师，向省高院递交再审申请，已被受理。
韩女士说，2010年12月，她与西安景寓置业公司（下简称景寓公司）签订《商品房内部认购协议》，购买了位于丰庆路景寓学府小区10幢楼的一套房，面积142.05平方米，单价7173元／平方米，签协议时付了总房款的50％，约50万元。约定在开发商取得《商品房预售许可证》后，一次性付清余款或转为按揭贷款或公积金贷款。2014年6月，开发商交付房屋时，她又按照要求再交了20万元，剩了约30万元房款尚未支付。
2014年6月收房后，韩女士进行了装修并至今在此居住。“后来房子测量面积是151.04平方米，比协议上多了9平方米。”韩女士说，“当时小区很多人都存在这种情况，大家都超出面积不应超过3%，应该按照3%的面积补钱，后来这个事儿就拖过去了。到2017年的时候，我家的水表被人卸掉了，到物业一问，原来开发商在催房款，因为涉及到增加面积、还算了十几万元违约款，我当时觉得违约款算得太高，而且得知自己的房子被办了在建工程抵押，这些事儿都让人觉得头疼，剩余的房款也就没交。直到去年，法院的文书贴在门上，才知道被开发商告了。”
开发商：多次通知业主办理后续手续并支付37万余元尾款
2018年10月，开发商西安景寓置业公司起诉了韩女士，称在项目证件办理齐全后，多次通知韩女士办理后续相关手续，支付剩余的37万余元，这是房屋面积实测后确定的最终未付房款，但韩女士一直未支付。
开发商称，2015年6月取得涉案房屋预售许可证，就向被告发送邮件、寄律师函、《告知函》等，多次催促缴纳余款或及时完善办理按揭所需手续，但韩女士始终未向原告支付剩余购房款，也迟迟不能办理相关按揭手续，原告只好诉请解除《商品房内部认购协议》。
法院：不支付剩余房款构成根本违约，业主一二审均败诉
2018年12月，莲湖区法院一审判决认为，原告与被告签订的《商品房内部认购协议》合法有效，原告取得预售许可证后，多次向被告发出通知要求签订《商品房买卖合同》并支付下余款项，被告称其未收到相关函件，但认可其自2014年房屋交付后一直居住至今，原告也向涉案房屋寄函件，故可以认定原告已履行相应告知义务。原告景寓公司诉请解除《商品房内部认购协议》，因双方未约定解除条件，故依法应适用法定解除情形。景寓公司以被告迟延履行合同主要义务为由请求解除合同，符合法律规定解除条件，本院依法予以准许。本案中，原告应将被告已交付的709462元购房款退还被告、被告应将已交付的房屋退还原告，涉案房屋被告已装修使用，因被告拒不配合提供其装修相关情况，故对房屋装修不做处理。
一审后，韩女士提出上诉，要求继续履行合同。西安市中院2019年5月判决称，韩女士自2014年房屋交付后一直在涉案房屋居住生活，而景寓公司也向涉案房屋邮寄相应的催告通知，故韩女士以其没有收到催告支付剩余购房款通知的理由不能成立。韩女士在近三年期间，既不将剩余房款支付给景寓公司，也没有与景寓公司协商签订《商品房买卖合同》，其行为已构成根本违约，有悖诚信。至于其在二审中表示愿意继续履行合同并支付剩余购房款问题，因其已构成根本违约，景寓公司明确表示不愿接受并已行使合同解除权，对于该项主张不予支持，上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。
相关判例
另两起类似案件
业主均胜诉
韩女士想不通的是，小区内这种情况并非她一人，有几位邻居也同样被开发商起诉，但同样在莲湖区法院，判决的结果却截然不同，法院驳回了开发商解除认购协议的诉求。
（2017）陕0104民初4250号，莲湖区法院民事判决书显示，原告开发商景寓公司称，在取得《商品房预售许可证》后，通过多种方式告知被告孙某办理相关手续，被告孙某拒不签订《商品房买卖合同》，拒不支付后续款项。请求法院解除认购协议，判定被告退回房屋。被告孙某则称并非不同意支付余款，而是对测量多出的面积承担方式未协商一致，其已实际入住并交纳大部分房款。2017年10月，莲湖区法院判决认为，双方买卖关系合法有效，原告的请求不符合法律相关规定，也不利于维护社会交易稳定性，故对原告请求不予支持，驳回原告西安景寓置业有限公司要求解除与被告孙某签订的《商品房内部认购协议》，驳回原告要求被告退回房屋之诉求。
另一个类似案子（2016）陕01民终7393号，西安中院民事判决书显示，维持一审莲湖区法院的判决，驳回原告西安景寓置业公司要求解除与被告赵某签订的房屋认购协议及要求被告退回房屋的诉讼请求。西安中院认为，房屋认购协议签订后双方已经履行了合同的大部分义务，赵某交纳了大部分房款，景寓公司也将房屋交付给赵某居住使用。因涉案房屋实际面积大于协议面积，赵某与公司对多出面积的购房款承担方式发生争议，致使未能交纳剩余房款，故并非不履行合同义务。景寓置业公司认为赵某违约而主张解除协议及退房的请求，事实依据和法律依据均不充分。因此驳回景寓公司上诉，维持原判。
值得注意的是，在上述案件中，被告因涉案房屋实际面积大于协议面积与景寓公司对多出面积的购房款承担方式发生争议，而延迟交纳剩余房款，故被法院认定并非不履行合同义务。
律师说法
几乎相同的案子
判决为何不同
为什么几乎相同的案子，却有两种不同的判决结果？
陕西轩举律师事务所张武寅律师认为，在韩女士的案件中，房屋认购协议签订后，韩女士交纳了大约70%的房款，景寓公司也将房屋交付给其居住使用，双方均已经履行了合同的大部分义务，个人认为法院判决解除合同不妥。他表示，这几年西安房价大涨，开发商状告业主的案件时有发生，严格依法判决显得尤为重要。
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师分析说，在上述案件中，如果购房者和开发商签订的认购协议条款完全相同，关于解除的约定也相同，那么，上述两种判决结果中，就有一种不妥。 华商报记者 李琳
业主：因多出面积及房子被抵押等纠纷，未支付剩余房款
6月21日，拿着法院的二审判决书，韩女士忍不住流泪。她已经委托律师，向省高院递交再审申请，已被受理。
韩女士说，2010年12月，她与西安景寓置业公司（下简称景寓公司）签订《商品房内部认购协议》，购买了位于丰庆路景寓学府小区10幢楼的一套房，面积142.05平方米，单价7173元／平方米，签协议时付了总房款的50％，约50万元。约定在开发商取得《商品房预售许可证》后，一次性付清余款或转为按揭贷款或公积金贷款。2014年6月，开发商交付房屋时，她又按照要求再交了20万元，剩了约30万元房款尚未支付。
2014年6月收房后，韩女士进行了装修并至今在此居住。“后来房子测量面积是151.04平方米，比协议上多了9平方米。”韩女士说，“当时小区很多人都存在这种情况，大家都超出面积不应超过3%，应该按照3%的面积补钱，后来这个事儿就拖过去了。到2017年的时候，我家的水表被人卸掉了，到物业一问，原来开发商在催房款，因为涉及到增加面积、还算了十几万元违约款，我当时觉得违约款算得太高，而且得知自己的房子被办了在建工程抵押，这些事儿都让人觉得头疼，剩余的房款也就没交。直到去年，法院的文书贴在门上，才知道被开发商告了。”
开发商：多次通知业主办理后续手续并支付37万余元尾款
2018年10月，开发商西安景寓置业公司起诉了韩女士，称在项目证件办理齐全后，多次通知韩女士办理后续相关手续，支付剩余的37万余元，这是房屋面积实测后确定的最终未付房款，但韩女士一直未支付。
开发商称，2015年6月取得涉案房屋预售许可证，就向被告发送邮件、寄律师函、《告知函》等，多次催促缴纳余款或及时完善办理按揭所需手续，但韩女士始终未向原告支付剩余购房款，也迟迟不能办理相关按揭手续，原告只好诉请解除《商品房内部认购协议》。
法院：不支付剩余房款构成根本违约，业主一二审均败诉
2018年12月，莲湖区法院一审判决认为，原告与被告签订的《商品房内部认购协议》合法有效，原告取得预售许可证后，多次向被告发出通知要求签订《商品房买卖合同》并支付下余款项，被告称其未收到相关函件，但认可其自2014年房屋交付后一直居住至今，原告也向涉案房屋寄函件，故可以认定原告已履行相应告知义务。原告景寓公司诉请解除《商品房内部认购协议》，因双方未约定解除条件，故依法应适用法定解除情形。景寓公司以被告迟延履行合同主要义务为由请求解除合同，符合法律规定解除条件，本院依法予以准许。本案中，原告应将被告已交付的709462元购房款退还被告、被告应将已交付的房屋退还原告，涉案房屋被告已装修使用，因被告拒不配合提供其装修相关情况，故对房屋装修不做处理。
一审后，韩女士提出上诉，要求继续履行合同。西安市中院2019年5月判决称，韩女士自2014年房屋交付后一直在涉案房屋居住生活，而景寓公司也向涉案房屋邮寄相应的催告通知，故韩女士以其没有收到催告支付剩余购房款通知的理由不能成立。韩女士在近三年期间，既不将剩余房款支付给景寓公司，也没有与景寓公司协商签订《商品房买卖合同》，其行为已构成根本违约，有悖诚信。至于其在二审中表示愿意继续履行合同并支付剩余购房款问题，因其已构成根本违约，景寓公司明确表示不愿接受并已行使合同解除权，对于该项主张不予支持，上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。
相关判例
另两起类似案件
业主均胜诉
韩女士想不通的是，小区内这种情况并非她一人，有几位邻居也同样被开发商起诉，但同样在莲湖区法院，判决的结果却截然不同，法院驳回了开发商解除认购协议的诉求。
（2017）陕0104民初4250号，莲湖区法院民事判决书显示，原告开发商景寓公司称，在取得《商品房预售许可证》后，通过多种方式告知被告孙某办理相关手续，被告孙某拒不签订《商品房买卖合同》，拒不支付后续款项。请求法院解除认购协议，判定被告退回房屋。被告孙某则称并非不同意支付余款，而是对测量多出的面积承担方式未协商一致，其已实际入住并交纳大部分房款。2017年10月，莲湖区法院判决认为，双方买卖关系合法有效，原告的请求不符合法律相关规定，也不利于维护社会交易稳定性，故对原告请求不予支持，驳回原告西安景寓置业有限公司要求解除与被告孙某签订的《商品房内部认购协议》，驳回原告要求被告退回房屋之诉求。
另一个类似案子（2016）陕01民终7393号，西安中院民事判决书显示，维持一审莲湖区法院的判决，驳回原告西安景寓置业公司要求解除与被告赵某签订的房屋认购协议及要求被告退回房屋的诉讼请求。西安中院认为，房屋认购协议签订后双方已经履行了合同的大部分义务，赵某交纳了大部分房款，景寓公司也将房屋交付给赵某居住使用。因涉案房屋实际面积大于协议面积，赵某与公司对多出面积的购房款承担方式发生争议，致使未能交纳剩余房款，故并非不履行合同义务。景寓置业公司认为赵某违约而主张解除协议及退房的请求，事实依据和法律依据均不充分。因此驳回景寓公司上诉，维持原判。
值得注意的是，在上述案件中，被告因涉案房屋实际面积大于协议面积与景寓公司对多出面积的购房款承担方式发生争议，而延迟交纳剩余房款，故被法院认定并非不履行合同义务。
律师说法
几乎相同的案子
判决为何不同
为什么几乎相同的案子，却有两种不同的判决结果？
陕西轩举律师事务所张武寅律师认为，在韩女士的案件中，房屋认购协议签订后，韩女士交纳了大约70%的房款，景寓公司也将房屋交付给其居住使用，双方均已经履行了合同的大部分义务，个人认为法院判决解除合同不妥。他表示，这几年西安房价大涨，开发商状告业主的案件时有发生，严格依法判决显得尤为重要。
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师分析说，在上述案件中，如果购房者和开发商签订的认购协议条款完全相同，关于解除的约定也相同，那么，上述两种判决结果中，就有一种不妥。 华商报记者 李琳