租金差距加大

下半年以来，西安写字楼市场需求转向活跃，甲级办公楼空置率回落至34.7%。与此相对应的是，西安新设立公司数量出现大幅增长，目前，西安市累计在册各类市场主体或达到125万户左右，公司数量的快速增加自然推动了写字楼市场的活跃度。
　　与成都、重庆比
　　西安甲级写字楼偏少
　　仲量联行数据显示，与上半年有4栋甲级办公楼集中入市不同的是，今年三季度，西安甲级办公楼市场出现供应“空窗期”，无新落成项目投放租赁市场。因此，全市甲级办公楼市场总存量维持在约156万㎡，与上半年结束时接近。在没有新增项目放量的情况下，相对活跃的需求推动空置率回落至34.7%，相比上季度下降了4.2个百分点。
　　本季度西安甲级办公楼市场租赁需求一改之前主要由金融行业及高科技行业推动的局面，灵活办公品牌运营商加速扩张并领跑了市场租赁需求，并推动市场净吸纳量至近6.5万㎡，环比上升71.4%，同比更增加了近两倍。
　　如果按“西三角”经济圈的范畴划分，西安在甲级写字楼市场规模上少于成都，接近重庆。据第一太平戴维斯统计，截至三季度末，成都甲级写字楼存量约325万㎡，重庆存量约230万㎡。有房地产咨询顾问机构负责人表示，西安甲级写字楼存量相对偏少，主要因成都和重庆此前积累的入市量较大有关。而在空置率方面，重庆相对偏高。
　　新公司助推写字楼空置率回落
　　西安甲级办公楼空置率的下降，与西安的创业热情关系密切。消息显示，截至7月20日，今年全市新登记市场主体25.0148万户，平均每个工作日新登记1500多户，全市累计在册各类市场主体达到121万户。
　　 “根据西安目前的创业环境和前半年设立市场主体的数量来综合判断，目前全西安市的市场主体应该在125万左右。公司数量的增加，势必对写字楼有了更多的需求。虽然甲级写字楼租金比较高，但是一些初创型的科技类公司、互联网类公司、创意营销类公司实力并不差，进而推动了甲级写字楼空置率的下降。”有业内人士分析。
　　除了传统办公租赁需求，灵活办公空间（包含联合办公）是影响写字楼入住率的另一变量。据了解，现在全国仍有部分未进入西安市场的灵活办公品牌在积极寻找进入机会，加之部分已入住品牌计划继续拓展西安市场，预计来自灵活办公空间的需求在短期内仍将增加。
　　 “更多灵活办公品牌进入西安，主要是看到了西安不断增加的公司，进而提升西安写字楼市场的活跃度和竞争力。”前述人士说。
　　 “灵活办公空间的进驻有利于提升写字楼入住率。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，但这种新兴的办公模式更多集中在科技、互联网等新兴领域，并不能完全取代传统办公。而影响项目租金水平的关键因素，恐怕还将是由软硬件所影响的空置水平。
　　偏高空置率或对租金形成压力
　　在部分已有项目入住率稳定、市场需求表现良好的背景下，西安甲级写字楼市场整体租金水平也水涨船高。三季度全市平均租金环比小幅上升0.5%，达到103.1元/㎡/月。不过，各项目间的租金差距也在加大。
　　从西安市锦业路两个相隔不远的甲级写字楼项目，华商报记者了解到，其中一栋2016年落成的项目每平米的月租金都达到120元左右，另一个2011年竣工的项目每平米月租金仅为60-80元。仲量联行指出，西安现有甲级办公项目中，部分散售项目因物业管理欠佳，或者因项目空置面积不断增加导致小业主降低租金预期，都会影响租金表现。
　　仲量联行相关负责人认为，虽然甲级写字楼空置率有所回落，但总体来看，西安甲级写字楼整体空置率依然超过3成，相对偏高的空置率可能会在未来持续对租金形成压力。华商报记者李程